集体土地上建房合同法院不受理

集体土地上建房合同法院不受理

　　篇一：关于合作建房合同纠纷案件的处理意见
　　关于合作建房合同纠纷案件的处理意见 时间：XX-03-30 17:55:11 来源： 作者：szlaw001 浏览次数：0 友评论 0 条
　　一、适用的法律法规及司法解释
　　目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地 管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国 有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。
　　二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定
　　合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产 合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质 或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
　　1、 利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
　　2、 未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
　　3、 合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
　　4、 合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。
　　三、合作建房合同纠纷的处理
　　1、 当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
　　2、 利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。
　　3、 超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。
　　4、 当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑
　　并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。
　　5、 合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。
　　篇二：集体土地使用权及地上建筑物抵押协议书
　　集体土地使用权及地上建筑物抵押协议书
　　1． 经土地使用者研究同意将位于：承包合同号： 租赁合同号： 地号：
　　图号：土地使用者：土地四至：
　　东：南：
　　西：北：使
　　用权面积： 的土地使用权为 到你处借贷款做抵押担保。
　　2.其地上建筑物情况：房证号：建筑面积：结构：建筑物所有者：。
　　3.如借款人不按期归还借款或逾期违约，土地所有者自愿放弃所
　　有权抗辩权，一致同意债权人处理土地，并由土地使用者负责所
　　有费用。
　　土地所有者：（签字，画押）
　　村民代表：（签字，画押）
　　法人：（签字，画押，村委会公章）
　　二0一五年 月 日
　　篇三：解决农村非法建房问题的建议
　　解决农村非法建房问题的建议
　　改善居住条件，始终是农民生活中的一件大事。从现实看，震后几年所建的房屋大多进入了翻建期。同时，由于各类矛盾的积累，在有些镇村，建房指标还远不能满足农民的建房需求，还有的农民手持批复而没有明确的建房地基。从我院受理的案件看，占用承包地或其他土地非法建房的情况仍时有发生。依照《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，这类问题应由县级以上土地行政主管部门进行行政处罚。但由于行政处罚法定程序期限过长，导致处理不及时，工作难度大。镇村非常迫切需要人民法院从民事诉讼的角度给予解决。我院也本着法官找法的精神对个别案件进行及时的审理。从法律专门明确适用行政程序，转而由民法调整，解决此类群发、多发性案件，还需进一步从法理和实践的角度探讨。
　　从解决我县农村非法建房的现状来看，目前通用的方法是由县人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，属于违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。行政处罚的解决方法，在一定程度上对农村非法建房的现象起到了约束作用，但是，在现实的操作中，客观上还存在难以避免的难题。
　　第一，行政程序解决农村非法建房问题，法定期限过长。按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，非法占地建房由土地行政主管部门作出相应的行政处罚决定。《中华人民共和国行政复议法》对行政复议期限作出了明确规定，行政相对人可以在60日内申请行政复议，受理行政复议的机关在60日内作出处理决定，行政相对人对处理决定不服的，15日内向人民法院提起诉讼。如此看来，理论上讲，按照行政程序解决农村非法建房问题，在非法建房者拒不拆除违法建筑而对行政机关处罚决定提起行政复议的情况下可以拖延135天的时间，而实践中对违法占地建房的处理一般也需要两个多月。在如此长的一段时间里，土地执法监察的威慑力不能及时体现，导致非法占地房屋早已建成使用，更可能成为其他非法建房者效仿的对象，这在客观上加大了后续强制执行的难度。
　　第二，强制拆除非法占地房屋，存在很大的不和谐因素。由于法定行政程序处理期限过长，使非法占地房屋建成使用以后才能进入强制拆除程序。目前，建造房屋仍是农村村民一生中的大事之一，往往需要耗费大量的财力和物力。因此，强制拆除村民新建住房，必将遭到村民的强烈反抗，极易激化矛盾，发生暴力阻碍执行的情况，甚至有可能发生集体上访、越级上访事件，不利于和谐新农村建设。
　　针对以上问题，笔者认为，可以运用民法的相关规定，快捷、高效的解决农村非法占地建房问题，即由村民委员会作为原告对农村非法占地建房者提起侵权诉讼，要求非法占地建房者停止侵害，排除妨碍。
　　一、村民委员会的诉讼主体资格
　　1、从法律依据上分析，村民委员会具有要求非法占地建房者停止侵害，排除妨碍的主体资格。《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条明确规定了发包方（村民委员会）享有的权利，即监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；制止承包方损害承包地和农业资源的行为。《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款也作出规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。”新颁布的《中华人民共和国物权法》第六十条规定：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权。（一）属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。由此可见，村民委员会对本村的集体土地行使所有权并具有法定的管理权和监督权。享有权利，在权利受到侵害时就当然有救济权，否则权利将无法真正的实现。农村非法占地建房显然侵犯了村委会对集体土地行使所有权以及法定的管理权和监督权，那就有必要赋予村委会权利受到侵害时的救济权利，即诉权。
　　2、从现实情况分析，实现村民委员会的诉权，维护其对发包集体土地的管理权和监督权，具有重要的现实意义。村民委员会作为农村村民自治的管理方，最能了解到本地区的土地使用情况，能够及时的发现非法占地建房问题，加以制止。但村民委员会只是监督管理权而没有强制执行的权利，按照通常做法，只能由土地行政主管部门进行行政处罚，从而进入冗长的行政程序。如果直接赋予村民委员会以诉权，对非法占地建房的村民提起民事诉讼，要求其停止侵害，排除妨碍，就会大大减少处理问题的时间，可以在非法建房行为发生那一刻就有力的加以制止。这不仅有利于村民委员会及时实现管理权，快捷的解决非法占地建房问题。同时也保护了宝贵的土地资源，减少了非法建房者个人财产的损失。
　　二、停止侵害，排除妨碍的适用
　　停止侵害，排除妨碍是民法上明确规定的民事责任的形式，同时也是侵权责任的重要形式。当侵权行为人实施的侵权行为仍然处于继续状态时，受害人可以依法要求法院责令加害人停止侵害其合法权利的行为。停止侵害可以及时制止侵权行为，防止侵害后果的继续扩大；当侵权行为人的侵权行为使受害人的合法权利无法正常行使时，受害人有权请求排除妨碍。
　　在我们所讨论的农村非法占地建房问题中，非法建房行为从发生、非法房屋的存在，就是对村民委员会行使所有权以及法定
　　管理权和监督权的持续侵害，使村民委员会享有的重要权利难以正常行使，那么按照民法原则和相关规定，村民委员会就有权利要求法院责令非法占地建房者停止侵害，并排除妨碍。适用停止侵害、排除妨碍，可以及时的制止非法房屋的建造。这时，非法建房者的投入相对较少，更有利于进行自行拆除的劝导工作，也很大程度上减轻在房屋建成之后非诉执行的难度。
　　三、起诉阶段的把握
　　明确村民委员会民事诉权，适用停止侵害、排除妨碍的救济方式，主要目的是实现解决农村非法占地建房问题的及时性和快捷性。从这一目的出发，此类案件的受理应符合一定的时间要件。当非法占地建房处于准备阶段和初始阶段时，例如清理地基、堆放建材、着手施工等，村民委员会可以及时的加以制止，要求其停止非法建房行为，并对已建成部分加以拆除。非法建房者不主动停止或拆除的，应及时向人民法院提起诉讼要求其停止侵害、排除妨碍。
　　但我们也应该看到，司法实践中仍存在村民委员会怠于行使权利，放任非法房屋建设的情况存在。由于民法遵循不告不理原则，村民委员会不提起告诉，就无法启动诉讼程序加以解决，这时就需要土地行政主管部门按照法定程序行使职权，处理非法占地建房问题。另外，在村民委员会怠于行使其权利的情况下，非法房屋往往建成后才进入处理阶段，这时再适用民法加以解决就
　　篇四：集体土地征地拆迁协议书
　　南宁市地上附着物拆迁 补偿协议书
　　协议编号： -号
　　甲 方（拆 迁人）：XXX
　　乙 方（被拆迁人）：XXX
　　为实施广西沿海高速公路改扩建一期工程项目建设工程，甲方需拆除乙方位于该项目红线范围内的地上附着物，乙方同意按建设需要进行拆迁。根据南府发[XX]15号、建房[XX]77号文的规定，经甲、乙双方协商一致，现就被拆迁地上附着物的补偿事宜达成如下协议：
　　一、甲乙双方同意对被拆迁地上附着物实行评估价补偿。
　　二、乙方选定XXX房地产评估咨询有限公司对被拆迁地上附着物进行评估。评估报告书编号为：XXX估字XXXX号；甲乙双方对评估结果均无异议。
　　三、乙方被拆迁的地上附着物为XXX，位于南宁市良庆区XX镇（社区）XX村XX坡XX队,测绘编号：XXX。
　　四、根据编号为XXX估字XXXX号评估报告的评估结果，乙方被拆迁的地上附着物应得补偿（助）款为：RMB￥元
　　小计：￥元
　　以上被拆迁的地上附着物的各项补偿（助）款共计大写:RMB(￥元)。
　　五、本协议自南宁市良庆区征地拆迁审核小组核准之日起生效。甲方应在本协议生效之日起15个工作日内将乙方被拆迁的地上附着物的各项补偿（助）款共计大写: RMB(￥元)，以乙方名义存入银行，并将银行开具的活期存折交付乙方。乙方应在收到该款项后七日内搬迁完毕，并在结清被拆迁的地上附着物水电费后与甲方办理交接手续。甲方将乙方出具的收款收据原件提交给良庆区房屋和征地拆迁办公室。
　　六、违约责任及争议的解决：
　　⒈乙方未在约定的搬迁期限内完成搬迁的，甲方可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。仲裁或诉讼期间，甲方可以依法向人民法院申请先予执行。因执行搬迁所发生的租用临时场地、搬迁、执行等费用，由败诉方承担。
　　⒉争议的解决方式：本协议在履行中发生争议的，双方应按南府发[XX]15号文及有关规定协商解决；如协商不成，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
　　七、本协议一式10份，甲方执2份，乙方执1份，市征地拆迁办公室备案2份，城区审核小组备案3份，良庆区房屋和征地拆迁办公室备案2份。
　　甲方：XXX
　　法人代表（或代理人）： （签章）
　　乙 方（代理人或代表人）： 身份证号：450121（签章）
　　南宁市良庆区XX镇（社区）征地拆迁工作组经办人：
　　南宁市良庆区房屋和征地拆迁办公室签订协议主持人：
　　（注：XXX提供的开户行及账号详见附件末页）
　　【附】上述各项补偿（助）款转入以下帐户：
　　户名：XXX
　　账号:
　　开 户 行：
　　提供人签名：
　　2 （签章） （签章） 年 月 日 年 月 日
　　篇五：集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析
　　三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析
　　在讨论集体土地上所建房屋买卖合同的效力问题之前，
　　首先对无效合同的概念加以说明。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，因此应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：⑴一方依欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；⑵恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑶以合法形式掩盖非法目的；⑷损害社会公共利益；⑸违反法律、行政法规的强制性规定。最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
　　有人认为，由于《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《中华人民共和国土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起来主要有以下两点：
　　1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律（此处是指《中华人民共和国土地管理法》）的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
　　近年来，随着城市化进程的加快，城市向农村扩展空间，许多“城市人”向郊区农民购买他们在农村集体土地上建造的房屋，但随着土地的升值、拆迁等因素带来的利益驱使卖方反悔，于是，以买卖合同无效为诉讼请求向我院起诉的现象屡见不鲜。今年上半年，我院民一庭就受理了好几起这类案件。一方面是大量的供求市场与客观存在的交易行为，如认定买卖合同无效，必将使市场交易中的诚实信用原则被打破。另一方面，如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。当事人将纠纷提交至法院，法院不能拒绝裁判，如何处理这一类纠纷，成为司法中的两难。
　　一种观点认为合同无效。理由为：
　　此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。
　　另一种观点认为合同有效。理由为：
　　1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确区分，逐款加以规定。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。
　　2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。
　　但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。
　　（三）我们的观点：应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返还原则、维持交易现状为一般，以适用返还原则、恢复交易前状态为例外，应当区别对待。
　　农村村民房屋不能买卖是在一定历史条件下的产物，这几年，随着城市化的进程和市场经济的发展，当初立法的背景、宗旨、社会基础均已发生重大变化，户籍管理制度也将逐渐被取消。现实中，农村村民房屋向外地农民出售的现象甚多，经过一段时间后，出卖人反悔的也多，导致诉讼量的增加。究其根源，主要是土地及房产增值引发的利益驱动，部分出卖人见利行事，试图利用法律规定的不完善来达到自己的目的，如认定无效，并同时判决返还，必将使诚实信用原则受到侵害，同时，在社会上形成不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会都将产生很大的负面效应。返还后，也将滋生一些不利后果，交易安全受到侵犯自不待说，由于返还中实行的是过错责任原则，法院一般认定买卖双方均有过错，买方在购房后的装修、投资等，由于受到举证责任等因素的影响，其损失时常得不到应有的保护，容易激化社会矛盾。但判决有效显然与现行的立法相抵触，因此，可以依据《中华人民共和
　　国合同法》第五十八条之规定，认定买卖行为无效，但依据无效返还中“没有必要返还”的条款规定，应当视具体情况判决不予返还，购房款可被视为对出卖人的折价补偿；在双方利益悬殊过大的情况下，可以考虑判决买受人支付给出卖人该房屋增值部分价款的1/3至1/2作为补偿。这样既不与现行法律法规相冲突，又维护了公平、交易安全、诚实信用的价值取向，是目前解决这一难题的切实可行的操作方法，符合社会发展的趋势要求，与现有的社会总体价值观念相契合。
　　篇六：房改房案件人民法院是否受理
　　房改房案件人民法院是否受理
　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　1987年年，柯贤所在单位建筑公司将一套住房分配给她。XX年4月，建筑公司与柯贤之间签订了《交房协议》，载明为解决老职工住房问题，建筑公司拿出新家属区一套两居室与柯贤的涉案旧房进行置换出售。双方约定：1、柯贤选址为新家属区房屋；2、柯贤向建筑公司交回涉案旧房；3、对交回的原住房按成本价进行计算；4、柯贤交保证金5万元，自取得新住宅钥匙后30天交出涉案房屋时由建筑公司退还柯贤。同日，双方签订《房屋买卖契约》约定：建筑公司将新房出售给柯贤。柯贤领取新房钥匙后拒绝交回涉案房屋。于是，建筑公司诉请柯贤履行交房协议，将涉案房屋交回建筑公司。柯贤辩称，其于XX年三次向法院起诉建筑公司，但法院均以该案不属于法院受理案件为由未予受理。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，人民法院不应受理本案，请求驳回建材的诉讼请求。建筑公司制定的合同不合理，并趁其住院期间胁迫其就范，交房协议显失公证，应为无效合同。因为新家属区环境差，交通不便利，不利于治疗养病。
　　二、法院审理
　　一审法院审理认为：建筑公司与柯贤签订的《房屋买卖契约》与《交房协议》，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。柯贤主张收到建筑公司的胁迫签订协议，但并未提交任何证据证明，理由不能成立。因此柯贤在选定新房后应将涉案房屋交回建筑公司。
　　二审法院审理认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”本案中，建筑公司将涉案房屋分配给职工柯贤，柯贤以成本价购买，后双方签订《交房协议》，在履行过程中双方发生争议，应属因建筑公司单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围。一审法院对建筑公司的起诉予以受理，并作出实体判决的做法不当。
　　三、法院判决
　　一审判决：
　　柯贤于判决生效后7日内，履行交房协议，向建筑公司交回涉案房屋。
　　二审裁定：
　　1、撤销一审民事判决；
　　2、驳回建筑公司的起诉。
　　四、律师点评
　　知名房产律师靳双权点评
　　知名房产律师靳双权点评：
　　1、单位与职工之间的公有房屋纠纷
　　在房地产审判实践中，关于单位与职工之间的房地产纠纷可归纳为五类：（1）职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；（2）职工的配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷；
　　（3）单位职工因租房而引起的纠纷；（4）单位内部建房、分房而引起的纠纷；（5）单位实行住房制度改革和机构改革而引起的纠纷。
　　上述第一类纠纷实质上是职工调离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先，职工调离单位后，双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的而民事法律关系主体。其次，职工调离单位时，应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则，单位作为房屋的所有权人完全可以起诉职工返还房屋。这类纠纷应属法院受理范围。第二类纠纷属于职工违反政策而引起的而房屋侵权民事法律关系。在此类房屋纠纷中，双方在诉讼中是平等的主体。单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院对这类纠纷应依法受理。第三类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。因为单位与职工是在自愿平等的基础上签订租房协议，在房屋租赁关系中双方是平等民事主体，因履行租赁合同而发生的纠纷，法院应予受理。第四类，是真正意义上的单位内部房地产纠纷，不属于人民法院主管和受理的范围。最高人民法院1992年11月25日《关于房地产案件问题的通知》第三条确定了单位内部房地产纠纷不属于法院主管的原则。主要包括单位因建房须拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷；因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等）不服而引起的占房、腾房纠纷等。
　　本案涉及的另一个争议焦点是“显失公平”。显失公平是指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利合同的行为。《民通意见》第72条规定：“乙方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平的构成要件为：合同一般是有偿合同，无偿合同一般不会发生显失公平的问题；合同内容明显违反公平原则；这种显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或者情况紧迫所致。显失公平的合同，属于当事人可以依法行使撤销权的合同。《合同法》第54条固定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构
　　变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。”
　　篇七：在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题
　　在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题
　　依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为国有土地租赁与土地使用权的出租。前者属于土地租赁一级土地市场，1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法律规定，目前土地租赁市场只有这两种方式，但是在实务操作中，经常出现经济组织直接承租农村集体土地或者国家划拨用地的情况，为了明晰其中的法律关系及风险，下文也将对这种情况进行扼要讨论。 本文将以我公司为承租人，分三个部分三种情况讨论“租赁土地上建房的房屋所有权问题”。第一部分将讨论我公司直接租赁国有土地使用权的情形，第二部分讨论我公司承租他人之土地使用权，第三部分讨论我公司租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权的情形。
　　一、 国有土地租赁，土地租赁一级市场
　　国有土地租赁即国有土地使用权的租赁。它作为国有土地有偿使用方式之一于1998年《土地管理法实施条例》中得到确定，2具体指：“国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为”。3国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。4公司通过租赁国有土地使用权的方式开展业务，可以省去如今买地的重金投入，在期限上也比买地灵活，可以为公司的投资降低不少风险。5
　　在这种土地租赁形式下，国家当然拥有土地所有权，土地使用者即承租人直接从国家即出租人手中租赁国有土地使用权，依法取得土地的占有、使用、收益及部分处分权（在城市用地1 注意：国有土地租赁市场上的土地不仅仅包括原有的国有土地，还包括由政府征收或征用农村集体用地而将其转为国有的土地。
　　2 1998年《土地管理法实施条例》第二十九条
　　国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
　　3
　　4 《规范国有土地租赁若干意见》第一条《规范国有土地租赁若干意见》第一条
　　……对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
　　5 赵南，“谈推行国有土地租赁方式的优越性”，《国土资源》，XX年增刊1，P60-61
　　的情形下，取得承租土地使用权最大的意义即在于取得建设用地使用权），且在程序上双方不仅仅要签订土地租赁合同，还应当依法对承租土地使用权做登记（性质为物权登记，双方的关系现在大多被视为一种物权化的债权关系）。6而又由于我国实行的是土地使用权和房屋所有权权利主体相一致的原则，7因此，只要手续齐全，我公司依照法定程序在已经租赁取得国有土地所有权的土地上建造房屋，房屋的所有权自然归属于我公司。
　　额外风险提示：国家在租赁合同约定的使用年限届满前不可收回承租土地使用权，若因为社会公共利益的需要需依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。8然而，违约、违法行使土地使用权的，土地主管部门可以无偿收回承租土地使用权，解除合同，要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，并恢复土地原状。9 因在国有土地租赁的形式下，土地使用权与地上建筑物所有权连为一体，只需要履行相关手续，只要能无瑕疵租赁取得国有土地使用权，即可依法建房，通常不会违法建造建筑的问题。故在此不再讨论。
　　二、 土地使用权的出租，土地租赁的二级、三级市场
　　土地使用权的出租是指：“土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”10
　　在这种情况下，出租人与承租人是完全的债权债务关系。二者都受到双方租赁合同的约束。出租人已经通过出让、划拨、转让或租赁的方式向国家取得了土地使用权，拥有相对完整的土地处分权。而我公司通过租赁形式向出租人租赁土地，获得的仅仅是土地的他项权利，11在土6 XX年《土地登记办法》第二十九条
　　依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。
　　7 XX年《房屋登记办法》第八条
　　办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
　　8
　　9 《意见》第七条 《意见》第七条
　　1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条
　　1999年《国土资源部关于印发的通知》第六条
　　承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。（所做登记为土地他项权利登记。） 1011
　　1995年《国家土地管理局印发的通知》第二条
　　本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
　　地的处分上有很多方面都要受到限制。另，我公司依照己方规划在租赁的土地上建造房屋进行经营活动，由于我公司并未取得土地使用权，再加上房随地走的原则，即便是我方自己建造的房屋，也无法从房屋登记部门取得房产证，无法获得房屋所有权。
　　出租土地使用权通常适用于经济组织无钱买地又很难直接租赁国有土地使用权的情形。但如果我公司采取这种土地租赁方式，在实务操作中常常会面临很多比较被动的局面。有可能补救的方法：
　　我公司经过融资等方式获得足够资金后与出租人签订补充转让协议，将出租人享有的出让国有土地使用权或承租土地使用权转让至我公司。（若出租人享有的是划拨土地使用权，那就需要依法将划拨用地转为有偿使用后进行出让。）如此，我公司可能因为事前自行建造违章建筑被政府收取一定的罚款，等我公司根据已经取得的土地使用权证申请到建设用地使用权证之后，我公司便可在房屋登记部门申请取得房屋所有权证。这样，房屋所有权即可归属与我公司。
　　目前常用的试用于有地无钱或有钱无地的经济组织或个人投资方法是签订联建合同。签订联建合同合作的方式有多种，其中就可以有一方出地，一方投资建房，而约定最终的房产权共归双方所有的方式。12我公司可以予以参考。
　　三、租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权
　　根据《土地管理法》的相关规定，13农村集体所有建设用地使用权根据用途有三类：农村住宅建设用地使用权（即宅基地使用权）；乡镇企业建设用地使用权；乡镇村公共设施或公益事业建设用地使用权。且农村集体所有的土地不得用于非农业建设，即便要农转非，也要依法履行相关手续由国家将农用地征收或征用为国有土地才可由企业申请取得土地使用权。14
　　这也就是说，农村集体所有的土地不能直接由企业作为商业用途使用。如果乡镇村政府违反国家法律规定擅自将农业建设用地出租给企业作为商业建设用途，而企业又在租赁的土地上12 ，张洪涛，“联合开发房地产若干法律问题”，访问日期XX年7月12日。
　　13 XX年《土地管理法》第五十九条
　　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。 14 XX年《土地管理法》第六十三条
　　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
　　建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然为违章建筑。现在国家对于违章建筑并非一味的拆除，企业可以与政府协商，让政府先对违章建筑进行评估，如果通过审批等程序可以继续留用的，则企业可以补齐相关手续，使房屋建造程序合规，最后就能取得房屋所有权。当然，这种情况，企业也会面临一些罚款。如果不要求完全合规，企业就应该做好准备承担违章建房下可能产生的风险，准备好一切应诉可能需要的材料，收集好相关证据，争取不产生更大的损失。
　　租赁划拨国有土地使用权的情形跟租赁农村集体所有土地使用权的情形相似，在此不再赘述。
　　四、 结语
　　我国现阶段的房地产市场十分复杂，虽然国家这几年已经出台了很多相关的法律规范，但国家成立时间尚短，旧有土地遗留问题纷繁复杂，各种各样的问题都无法在短时间内予以快速解决。我公司面对这样的市场，尽量做到各类手续合规自然是长远之计，这样不仅有利于我公司的规范化发展，也可以减小由于不合规引起的商业或诉讼风险。当然，从另一个角度来说，正是因为市场不完善，法律规范不齐全，管理不合理，从商业的角度看，我公司在商业进展中便有了一些回旋余地可以灵活施展。这种情况下，我公司法务就需要配合公司业务部门做好风险预防与防范工作。
　　篇八：关于审理农村建房合同纠纷的调研报告
　　关于审理农村建房合同纠纷的调研报告
　　—————市人民法院 罗菲
　　近两年来，随着新农村建设的快速发展和农村经济增长以及农民生活水平的提高，广大农民改善居住条件的热情又一次迸发，继上个世纪九十年代农村建房热后，各地农村新一轮建房热潮正在兴起。但就我市农村建筑市场来看，市场秩序很不规范，从事建筑活动的大部分都是无证、无照、无资金、无设备、无技术的农民建筑队。建房主力多是忙时拿起镰刀的农民，闲时变成拿起瓦刀的“建筑工人”，因施工价格便宜，弥补了大型建筑企业不愿承揽农村民用住房的缺口，在农村很有市场。同时，农村建房施工队缺乏应有的岗前从业培训，以致房屋建筑质量无法保证，常因房屋质量问题发生纠纷、工程款支付纠纷诉至法院。据不完全统计，XX年以来仅法院受理的农村建房纠纷案件就有50起占民二庭受理案件的25％。该类案件诉至法院后，由于法律规定的缺失和审判实践的尺度不一，导致多种处理结果，不仅为今后建设社会主义新农村留下了安全隐患，同时也引发审判机关对处理农村建房问题的一些思考。本文针对我院民二庭受理的几起农村建房合同纠纷，从案件的案由确定谈起，对农村建房合同纠纷的解决做出如下调研探讨：
　　一、农村建房合同纠纷的案由定性争议农村建房合同纠纷诉至法院后，涉及的首要问题即是案由的确定问题。在审判实践中，有两种案由意见：
　　我国合同法第十六章专门对建设工程施工合同纠纷作了相关规定，最高人民法院也出台了关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，对
　　建设工程施工做出了更详细的规定，因此，将农村建房合同纠纷的案由确定为建设工程施工合同还是承揽合同，适用的是不同的法律规定，案件的处理结果也会截然不同。
　　（一）建设工程施工合同和承揽合同的不同法律效果分析
　　第一，合同的效力问题。如果将案由定性为建设工程施工合同，根据司法解释的规定，施工人必须具备相关资质，而农村建房的施工人基本上是个体的泥工、瓦工等自行招募组织起来的个体施工队，不可能具备任何资质，因此，定性为建设工程施工合同的农村建房合同应为无效合同。如果将案由定性为承揽合同，根据合同法的规定，承揽人无需具备特别的资质，只要合同内容不违法，则定性为承揽合同的农村建房合同为有效合同。
　　程量就无法按约计算，如果工程已经完工，且合同双方对工程量无异议，工程量就按双方合意的数字计算。如果工程未完工，或是双方对工程量有异议，只能申请相关的鉴定机关进行鉴定。将案由定性为承揽合同，因为合同是有效的，所以工程量的计算严格按合同约定履行。
　　第三、工程价款问题。如果将案由定性为建设工程施工合同，按司法解释的规定，工程款的结算有如下几种情况：
　　（1）建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
　　（2）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。
　　（3）建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。如果将案由定性为承揽合同，因为合同是有效的，则工程价款按约计算。
　　第四，房屋质量问题。如果将案由定性为建设工程施工合同，因为造成合同无效，房主和施工队均有过错，房主明知施工队无任何施工资质而与其签订建房合同，施工队明知没有施工资质而承建建房工程，所以，房主和施工队按具体的过错程度承担房屋的质量责任。如果将案由定性为承揽合同，根据合同法的规定，承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等责任，因此，房屋的质量责任应由施工队承担。
　　合同中关于违约责任的承担方式，例如违约金、滞纳金、利息等条款的约定均失去效力。如果将案由定性为承揽合同，合同中的违约条款可以得到有效保护。
　　（二）建设工程施工合同和承揽合同的不同社会效果分析
　　1、将案由定性为建设工程合同所产生的社会效果。
　　第一，合同无效，将使房主逃脱及时支付工程款的责任（不必因迟延付款而承担违约责任），等于变相鼓励房主寻找个人施工，这样花费少而且责任也小，同时，这样也会产生农民工不能及时获取工资的社会问题。
　　第二、合同无效，则施工人的一些违约行为，比如迟延完工、质量问题，即使给房主造成损害，房主也无从要求赔偿，而且施工人对工程也没有保修责任，这对房主的保护也是不周到的。这样就会造成一个恶性循环，房主会尽力拖欠工程款，而施工方相应的也会不注意施工质量。
　　第三，合同无效，则工程款的数额将难以确定。这类案件中，通常双方对工程款都会有一个确认，如果合同无效，就要进行鉴定来确定工程款，这些小工程是很难找鉴定机构的，而且这样数量众多的案件全部都鉴定，会增加审判的周期和成本，不利于及时保护当事人的合法权益。
　　第四、合同无效，会使当事人游离于合同保护之外而无须遵守任何约定，导致市场秩序更加混乱。
　　篇九：浅析集体土地使用权非法交易的形式及处理对策
　　浅析集体土地使用权非法交易的形式及处理对
　　策
　　一、集体土地使用权非法交易的主要形式
　　（一）买卖
　　未经国土部门批准使用的集体土地转让给个人或单位；集体经济组织、村办企业将建在集体土地上的建筑物卖给个人或单位；村民将取得的宅基地或者连同建筑物转让给个人或单位，受让方支付转让费后，自由使用该幅土地。
　　（二）联营
　　由集体经济组织、村办企业与个人或单位集体经济组织、村办企业负责提供土地，但不参与经营，也不承担任何风险，固定收取利润，即土地转让费。
　　（三）合作
　　集体经济组织报批取得集体建设用地使用权后，提供土地与他方合作建房，进行房地产开发，房屋建成后，部分归集体经济组织所有，部分归带资承建的出资者所有，由其出售，因未取得房地产开发许可证，故大部分购买房产的买主，无法办理房产证，但也有部分以分配给村民作为“人口楼”的方式，办理了房产证。
　　（四）出租
　　集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租，承租（承包方）在承租土地上进行厂房，仓库等建设后自用或再出租。
　　二、集体土地使用权非法交易案件的类型及特征
　　法院受理的涉及集体土地使用权非法交易的诉讼的案件类型的较多，既有集体经济组织诉请受让方、承租方、联营方继续履行合同，支付转让款、交付租金、支付联营利润的，也有集体经济组织或村民诉请确认转让合同无效或解除合同，并收回土地使用权的； 有受让方或合作方诉请集体经济组织或村民要求继续履行合同，交付土地使用权，办理相关权属证书过户登记的；还有受让方请求确认合同无效或要求解除合同，返还转让费的。该类非法交易涉及面广，几乎每个村居都有，特别是镇、街道所在村居更普通存在。一旦发生纠纷，由于牵涉到集体经济组织、村民、承租方，受让方等多方的切身利益，各方常采用组织群众集体上访，通过新闻媒体作片面、主现或倾向性报道，向党政部门或法院、国土、规划等执法、行政部门施加压力，对社会的稳定造成了极大的危害，严重影响、干扰党政、执法、行政部门的正常工作秩序。
　　三、处理集体土地使用权非法交易案件的对策
　　（一）行政执法的对策
　　1.国土部门要对未经审批擅自将集体土地转让进行非农建设的情况进行认真清理。对符合土地利用总体规划的，依示补办用地
　　手续，对不符合土地利用总体规划的，限期拆除建筑物，恢复农业用地。 对经批准为建设用地，但未按规定期限进行建设的闲置用地，坚决按规定收回。对按《土地管理法》第三十七条的规定，责令按规定缴纳闲置费；或由人民政府作出无偿收回用地单位土地使用权的决定，交还原集体经济组织恢复耕种。对未经批准改变土地使用权权属的，如符合广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定条件的，责令依法补办变更登记手续，缴纳有关税费、转让用地使用权有增值的，参照《中华人民共和国土地增值暂行条例》的标准缴纳土地增值税。对不符合规定条件转让土地使用权的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一条的规定，没收违法所得，并处罚款；构成犯罪的，及时移送司法机关追究刑事责任。
　　2.规划、建设行政主管部门在对报建项目审批时要审查建设用地的来源，发现用以建设的土地是通过非法交易所得的，要停止审批手续，并及时通知国土部门，由国土部门依法处理。
　　3.工商行政管理部门要对企业股东股权转让，特别是私营企业股东股权全部转让的变更登记加强监管，发现转让的股权中含有土地使用权价值的，要及时通知国土部门，防止企业以增加新股东等方式，变相转让土地使用权，逃废正常土地使用权转让应依法缴纳的税费。
　　（二）司法审判的对策
　　1.关于法院受理的问题。有观点认为，土地使用权转让发生纠纷，不管是非法的，还合法的，均属于平等主体之间的财产权纠纷，
　　属民法调整的范围，对于符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，人民法院没有理由和依据不予受理。对于非法用地，土地行政机关有处理的职能，这属于行政法律关系，而法院受理的是民事法律关系，二者并不抵触。我们认为，土地使用权转让产生的纠纷，如上所述，一般都涉及到违法用地或非法建筑物的问题，违反了《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律、法规的规定，应先由土地行政主管部门对涉及的违法用地或非法建筑物进行处理后，当事人才可以就履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，当事人未经行政主管部门处理而直接提起民事诉讼的，应裁定不予受理。这一原则已为广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》所确认。
　　2.关于土地使用权转让合同的效力认定问题。有观点认为，依合同自由原则，集体土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，只要当事人已按合同约定实际履行了，人民法院就不应予干预，如认定转让行为无效，将不利于促进土地资源的合理流动和优化配置，影响农村集体经济的发展。我们认为，对集体土地使用权转让行为的效力，应在现有的法律框架内从严掌握。 《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。该条规定显属于法律强制性规定，因此，对违反法律、行政法规禁止性规定的土地使用权非法转让行为应认定合同无效，这也是国家公权力对民事行为进行干预的体现，即使当事人的
　　意思表示真实，也因其签订的合同违反法律强制性规定而自始无效。除非集体土地的出让、转让是用于农业用途或因企业破产，被兼并等情形而将集体土地上的房屋等附着物连同土地使用权一并转让的，方可认定有效。
　　3.对违法进行土地使用权转让行为进行民事制裁的问题。有观点认为：没收违法所得，责令拆除或没收地上建筑物是行政主管部门的职权，不属于法院审理案件该解决的问题，而且，即使作出制裁决定，制裁往往也较难实现。我们认为，法院在审理该类案件中，发现违法行为，应按《民法通则》第六十一条第二款之规定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于维护法律的尊严，也会在客观上默许，甚至放纵非法交易行为。集体土地使用权非法交易，多为故意且严重违反《土地管理法》的行为，对此种故意违反法律的行为予以制裁，既有必要，也有充分的法律依据。《民法通则》第一百三十四条第三款的规定，即为法律赋予人民法院对违法行为进行制裁的依据和权力。 故人民法院审理案件中发现存在对该类违法行为的，应当追缴双方因转让集体土地使用权而取得的财产上缴国库。若不依法采取制裁措施，仅认定转让集体土地的行为无效，当事人仍然可以达到合同的预期目的，即出让方可以通过出让集体土地取得约定的土地使用费，获得利益，而受让方可以廉价地使用土地，如此无异于保护了非法利益，降低违法成本，起到变相鼓励非法转让集体土地的作用。
　　四、建议
　　篇十：集体土地上房屋所有权转移的相关问题
　　集体土地上房屋所有权转移的相关问题
　　引 言
　　伴随城镇化建设步伐的加快、城市和农村房屋价格的价差存在，集体土地上房屋所有权转移的纠纷日益增多。房屋属于不动产，如何正确处理集体土地上的房屋所有权转移问题，落脚点就是实现过户登记，是不是集体土地上的房屋所有权在任何民事主体之间的转移都能实现过户登记，本文拟从集体土地上房屋转移的情形和转移合同的效力以及转移目的能否实现的问题，逐一论述并提出解决相关问题的建议或意见，以期能防止纠纷、化解纠纷，促进和谐。
　　一、集体土地上房屋所有权转移的情形
　　（一）买卖
　　1、本村村民之间的房屋买卖。
　　2、本村村民与非本村村民之间的房屋买卖。
　　3、村民与城镇居民之间的房屋买卖。
　　（二）赠予
　　1、本村村民之间的房屋赠予。
　　2、本村村民与非本村村民之间的房屋赠予。
　　3、村民与城镇居民之间的房屋赠予。
　　（三）继承
　　1、继承人属于本村村民的；
　　2、继承人属于非本村村民的；
　　3、继承人属于城镇居民的。
　　（四）互易
　　1、本村村民之间的房屋互易。
　　2、本村村民与非本村村民之间的房屋互易。
　　3、村民与城镇居民之间的房屋互易。
　　二、相关法律法规、政策和司法解释的规定
　　1、《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　2、《土地管理法》第62条第3款规定，“集体土地上村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）规定，禁止城镇居民在集体土地上购置宅基地。
　　4、《房屋登记办法》第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
　　5、国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
　　6、最高人民法院1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高人民法院1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高人民法院原则上是承认集体土地上房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对集体土地上房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的司法解释。作为司法解释，它主要是发现法律，不能创设法律。因此，在法律没有明确规定某一行为是无效时，原则上就应该按照有效处理。
　　三、集体土地房屋的所有权转移的效力问题
　　关于集体土地房屋的所有权转移效力问题。关于合同的效力问题，按照合同法及相关的司法解释的规定，认定合同无效必须是依据法律和行政法规的规定，仅仅是与地方性法规、政府规章或部门规章以及党的政策相悖，不影响所有权转移的效力问题。应该依法认定其合法有效。还有，在法律和行政法规问题上，不是与法律和行政法规相悖就一定无效，这还涉及法律和行政法规对该问题是效力性规定还是管理性的规定，按照《合同法解释（二）》第十四条 合同法第
　　五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，如果不是法律明文规定为该行为无效的，法律条文仅仅是规定，“不得…”、“禁止…”，都不能认定该行为无效。
　　四、集体土地房屋的所有权转移目的的实现问题
　　通常的集体土地房屋所有权转移行为都具有法律效力，生活中最常见的就是买卖行为，关于买卖行为的效力问题，按照《合同法》及相关司法解释的规定，必须依据法律和行政法规中的效力性规定来判断。这个问题在本文的第三部分已经解决。现在我们需要研究是是不是所有有效的行为都能实现行为目的，综合本文第二部分中的法律法规和规章，我们不难发现，转移行为中，只有买受人属于该房屋所在的集体经济组织才能实现过户，才能实现所有权的转移，才能实现转移行为的目的。
　　五、结 语
　　综上所述，一般的集体土地上房屋转移行为都具有法律效力，但是，仅只有同村的村民之间可以实现所有权转移，其他的均不能实现所有权移转。由此可见，当前的规则存在下列问题。如父母是农民，孩子属于居民，之间的赠予或继承就不能实现过户登记，按照《物权法》“登记生效”的原则，其就不能实现所有权转移。这些问题，还有待法律法规的修改。
　　在此，也提醒公众，集体土地上房屋的买卖要谨慎，避免不必要的纷争发生。造成自己的诉累和国家司法资源的浪费。
　　　　　　　　　　　　

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