2017年长沙房地产行业市场分析报告

目录

第一节 调研情况 4

一、长沙某房企领导观点： 4

二、长沙某龙头房企观点： 5

第二节 长沙城市概况 6

一、长沙区位与城市定位 6

二、长沙交通情况 7

三、长沙经济和主导产业 8

四、长沙人口情况及教育资源 9

五、长沙未来城市规划 10

第三节 市场井喷，量价齐升 14

一、供需改善叠加地王影响，房价在2016 年中后开始加速上涨 14

二、购房客群增量显著 17

三、按揭贷款有一定折扣 18

四、棚改进展：2017 年计划217 万平米 19

图表目录

图表 1：湖南省“3+5”城市群规划 6

图表 2：湘江新区区位 6

图表 3：长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处 7

图表 4：长沙市GDP（亿元）及同比增速 8

图表 5：长沙市人均GDP（元）及增速 8

图表 6：长沙常住人口数量持续增长 10

图表 7：长沙中心城区规划结构图 11

图表 8：2013-2016 年长沙是商品房供应量和成交量 14

图表 9：长沙市二手房平均价格 15

图表 10：长沙主要板块情况 16

表格目录

表格 1：长沙市2016 年针对房地产政策汇总 12

表格 2：2008-2016 年长沙市住宅类用地成交汇总 15

表格 3：长沙2016 年成交高溢价率地块情况 16

表格 4：湖南省各城市房价对比 18

第一节 调研情况

一、长沙某房企领导观点：

关于房价：前几年，长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应。梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等，政府以不断提出“新区”的概念向市场推出土地，本土开发商在拿地方面具有较大优势，全国性大开发商拿地成本相对较高，过去几年不少大开发商经营惨淡，部分项目甚至出现了较大亏损，一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各种不规范现象，新一届政府一方面大幅减少长沙土地供给，另一方面开始着力引进全国性大开发商进驻，通过近3 年的大力整治，长沙楼市逐渐走向正常化。随着土地供给减少，长沙开始进入“去库存”阶段，当2016 年三季度长沙去化周期降至9 个月以下时，长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少，当前梅溪湖、武广、滨江等区域可售房源（新房）所剩无几，未来长沙房价整体看涨。

关于购房客群：长沙作为湖南省会城市，在教育、环境、人文等方面都具有较大优势，随着长沙房价上涨，大量省内其他县市居民前来长沙购房，当前长沙新楼盘50%以上被省内其他县市居民购买，购买目的基本是自住，投资性客户很少。

其他县市居民来长沙购房的主要目的是为了孩子教育，这在梅溪湖板块体现得特别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块，除了湖景资源之外，该板块最重要的卖点就是教育，片区内共规划中小学28 所，现配建的学校共有13 所，其中包括6 所小学，7 所中学，师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪湖设有分校，这对株洲、湘潭、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸引力。

关于棚改：前几年，长沙房价较低，虽然去年上涨较多，但总体来说，长沙房价相对于合肥、南昌等省会城市来说仍然偏低，低房价为棚改带来了较大难度。因此，到今天为止，长沙棚改推进非常缓慢，棚改对长沙楼市的影响很小。

关于房价上涨潜力大的板块：个人仍看好梅溪湖板块，这里的教育资源集中度在全国都非常罕见。另外，滨江板块、洋湖板块和武广板块也很看好：滨江板块很小，定位很高，而且几乎没有新增土地供给，湘江玖号和渔人码头等已经做起来了，看好滨江未来发展潜力。武广板块当前还没有完整而详细的规划定位，纵观整个长沙，武广板块很可能会成为新政府着重打造的片区，而且该片区规划开发相对比较容易。洋湖片区是长沙少有的同时具备湖景、江景和风景（大王山风景区）的区域，该片区可供开发土地储备较多，当前房价相对较低，随着大王山风景区和洋湖公园进一步开发完善，该片区发展潜力非常可期。

二、长沙某龙头房企观点：

市场情况：整个湖南市场在2016 年中后都开始逐渐升温，公司的项目在湖南销售情况也非常好。目前公司在长沙有4 个在建项目，我们近期要加推一个项目，房子100 多套，才两周就有意向客户700 个，市场非常火热。板块方面比较看好梅溪湖、滨江新城、望城区域、星沙区域（长沙县）等。

之前长沙因为土地供应量非常大，压制了长沙房价。但从各个经济指标看，长沙在中部区域还是处于领先位臵，所以在2014 年政府主动压缩土地供给后，长沙市场逐渐起来。在高库存逐渐出清后，长沙房价逐步上涨。

调控情况：目前政府对新房限价执行很严格，楼盘不同期之间基本没有涨价空间。部分开发商觉得售价无法达到预期价格，所以很多选择延期开盘。长沙3 月新政对二手房相对宽松，对一手限制更严格，我们预计后续对二手房的调控政策会进一步收紧（注：5 月20 日长沙已经出台新政，二手房纳入限购）。目前看，在北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。从政府备案情况看，目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反馈，部分房价超过1 万的楼盘，每天只能网签备案一套；而房价1 万以下的楼盘每天可以备案2-5 套。而限购政策方面，目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取购房资格，政策执行的非常严格。

信贷情况：按揭贷款方面，目前长沙首套基本还是有利率优惠的，9 折到95 折不等。二套房跟其他区域一样，上浮10%。目前看，客户在获取贷款方面目前没有太大障碍。

棚改情况：棚改方面目前长沙进展不是很深入，主要是因为长沙16 年前房价较低导致做棚改项目收益率很低，而且目前拆迁难度非常大。整体看长沙拆迁的量都不大，所以对市场影响也不大。之前公司也有考虑做一些棚改项目，但是后期考虑到拆迁难度较大所以作罢.

第二节 长沙城市概况

一、长沙区位与城市定位

与全国大部分省份一样，湖南也是比较典型的“单核”省份，长沙是湖南省政治、经济、文化、科教中心。长沙别名“星城”，辖6 个区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）、1 个县（长沙县），代管2 个县级市（宁乡市、浏阳市）。

根据湖南省十三五规划纲要，未来湖南省将坚定不移推进长株潭一体化发展，增强三市整体和协同效应，促进基础设施互联互通、产业发展差异互补、公共服务设施共建共享。推动长株潭城市群带动衡阳、岳阳、常德、益阳、娄底等副中心城市，全面融入长江中游城市群，打造全国两型社会示范区和现代化生态型城市群。湖南未来的发展规划实际上是基于“3+5”城市群的思路进行布局的，目前看由于在经济、教育、城市建设上优势显著，目前长沙对周边城市具有很强的虹吸效应。

图表 1：湖南省“3+5”城市群规划

资料来源：北京欧立信调研中心，互联网

2015 年4 月8 日，国务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为中国第12 个、中部地区首个国家级新区。湘江新区，位于湖南省长沙市湘江西岸，包括岳麓区全境，高新区全境，望城区8 个街镇，宁乡市5 个街镇，面积1200 平方公里。

图表 2：湘江新区区位

资料来源：北京欧立信调研中心、互联网

二、长沙交通情况

长沙位于湖南省东北部，是重要的交通枢纽。铁路方面，京广高铁和沪昆高铁在长沙交汇形成米字型格局，未来还有规划中的渝长厦高铁穿过长沙，3 小时内可以抵达广州、深圳、杭州、武汉、南昌、贵阳等重要城市。水路方面主要依赖长沙港。

图表 3：长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处

资料来源：北京欧立信调研中心、互联网

三、长沙经济和主导产业

近年来，长沙经济持续快速增长。2016 年长沙市实现地区生产总值9323.70 亿元，比上年增长9.4%。按常住人口计算，人均GDP 达123681 元，比上年增长7.0%。城镇居民人均可支配收入43294 元，比上年增长8.3%。

三次产业结构较好，第三产业增长迅速。长沙市三次产业结构较好，主要以第二产业和第三产业为主。2016 年长沙市三次产业结构为4.0∶48.4∶47.6，第三产业比重比上年提高2.5 个百分点。2016 年，长沙第一产业实现增加值370.95 亿元，增长3.0%；第二产业实现增加值4513.23 亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值4439.52 亿元，增长12.4%。

图表 4：长沙市GDP（亿元）及同比增速

资料来源：北京欧立信调研中心

图表 5：长沙市人均GDP（元）及增速

资料来源：北京欧立信调研中心

目前，长沙已经形成了以工程机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主导，联合汽车及其零部件制造、生物医药、食品烟草等产业多点支撑的工业格局。近些年，长沙工业结构不断优化，实现由“一业独大”向“多点支撑”转型。在三一、中联等一批传统装备制造企业提质升级的同时，涌现了广汽菲亚特、上海大众、晟通科技、蓝思科技等增速领先的代表性企业。同时长沙服务业也在抓紧推进发展，2016 年旅游业总收入、文化产业总产值、金融业增加值分别增长13.37%、11.8%、24.2%，现代服务业综合试点继续获评全国先进。

四、长沙人口情况及教育资源

长沙人口近年来保持持续增长态势。2005 年至2016 年期间，长沙年均增长11.4万常住人口。特别是2014 年以来，人口呈现加速增长态势，2014-2016 年分别增长9.01、12.03、21.34 万人口。

湖南省人口基数较大，未来仍将持续流入长沙。2016 年湖南省人口为6822 万人，目前长沙占湖南人口比例为11.2%，仍处于较低水平。由于长沙在教育、医疗、城市建设上较湖南其他地市有显著优势，我们预计未来长沙对湖南其他城市人口仍然会保持现有虹吸效应。

同时，长沙优质的教育资源会带来人口的持续导入。2016 年末长沙全市有普通高校51 所，普通高中78 所，初中学校224 所，普通小学931 所。在学研究生5.55万人，比上年增长2.2%；普通高校在校学生59 万人，增长3.6%；普通高中在校学生13.41 万人，下降0.6%；普通初中在校学生24.02 万人，增长2.4%；普通小学在校学生53.65 万人，增长5.3%；幼儿园在园幼儿26.74 万人，增长4.7%。未来长沙高校毕业生和省内迁入的年轻人口将成为长沙房地产市场主要的需求和推动者。

图表 6：长沙常住人口数量持续增长

资料来源：北京欧立信调研中心、wind

五、长沙未来城市规划

2014 年4 月4 日，国务院下发国函[2014]45 号，原则同意《长沙市城市总体规划（2003-2020 年）（2014 年修订）》。这标志着新一版长沙市城市总体规划正式获得批复并开始实施。长沙未来定位于：湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。

长沙空间结构将沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。

一轴：湘江发展轴

两带：北部发展廊带和南部发展廊带

多中心：一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心

一主:城市主体：建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。

两次：岳麓片区（充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业和现代服务业）、星马片区（以星沙国家级经济开发区、隆平高科技园为依托，扩大高新技术产业基地的规模）。

五组团：暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团

图表 7：长沙中心城区规划结构图

资料来源：北京欧立信调研中心、《长沙市城市总体规划（2003-2020 年）（2014 年修订）》

目前看湘江新区是长沙未来发展重点区域，根据规划湘江新区是长沙城市品质提升和产业转型升级的主阵地。从城镇空间布局看，未来岳麓中心城区由梅溪湖国际新城、麓谷科技新城、岳麓山大学城、滨江新城、市委政府行政服务区等5 个功能区块组成，目标是打造长沙“西中心”。从定位看，湘江新区重点打造制造业研发转化、创新创意、现代服务三大重点领域。

高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，远期要打造新材料、先进装备和智能制造、新能源与节能环保、信息技术、生物医药、食品轻纺家电六大产业集群。顺应消费多元化、个性化导向，以配套基础设施和服务能力建设为重点，大力发展文化旅游、创新创意等体验型、休闲型、创意型经济。

打造辐射中西部现代服务业集聚中心，重点打造医疗健康、商贸物流、金融三大服务行业。依托湘江新区国际医疗健康城、沩东新城生态养老健康城，打造“医、养、研、商、游”全生命健康服务产业链；以滨江新城商务区、梅溪湖中央商务区和金星大道现代先进服务业街区为核心打造湘江新区中央商务区（CBD）；推动滨江新城金融商务区、长沙金融后援服务中心、高新区科技与金融创新示范园建设，打造区域金融中心。

三、政策由松转紧，多次加强调控

【某龙头房企观点】目前政府对新房限价执行很严格，楼盘在各期之间基本没有涨价空间。部分开发商觉得售价无法达到预期价格，所以很多选择延期开盘。长沙3 月新政对二手房相对宽松，对一手限制更严格，我们预计后续对二手房的调控政策会进一步收紧（注：5 月20 日长沙已经出台新政，二手房纳入限购）。目前看，在北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。从政府备案情况看，目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反馈，部分房价超过1 万的楼盘，每天只能网签备案一套；而房价1 万以下的楼盘每天可以备案2-5套。而限购政策方面，目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取购房资格，政策执行的非常严格。

2016 年1-8 月，长沙的整体调控政策以“宽松”为基调，包括湘十条、放宽落户等政策都着眼于加快去库存。9 月开始，长沙市场新房成交逐渐火爆。11 月后，政策逐渐收紧，但是相对于其他一二线城市长沙调控仍然比较温和，以11 月24日推出的“长七条”来看，政策主要着眼于限价，但是没有在限购限贷上有所收紧。由于政策力度较弱，长沙新房市场持续火爆。

表格 1：长沙市2016 年针对房地产政策汇总

数据来源：北京欧立信调研中心、长沙市政府网站

2017 年3 月18 日，长沙出台调控新政，重点着眼于限购和限贷：暂停对在限购区域内已拥有1 套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1 套新建商品住房。限购区域为：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）。本次调控政策重点针对新建商品住房，而对存量二手住房政策有所保留，叠加之前的限价政策，长沙市场出现了“一手房捂盘、二手房暴涨”的格局。国家统计局5 月18 日发布的70 个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2017 年4 月份长沙二手住宅价格指数环比上涨4.3%，涨幅居全国之首。

2017 年5 月20 日，长沙再次出台调控新增，重点着眼于加强限购和限售。本次调控后，本市居民限购2 套住房，外地居民限购1 套住房（需连续12 个月社保或个税；引进人才或工作调动限购1 套）。同时对限购区域内的商品住房，需要取得产证满两年后方可交易。此次调控后，长沙市限购、限贷、限价、限售“四限”均已到位，而且限购范围已经涵盖一手及二手。

第三节 市场井喷，量价齐升

一、供需改善叠加地王影响，房价在2016 年中后开始加速上涨

【长沙某本地房企观点】前几年，长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应。梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等，政府以不断提出“新区”的概念向市场推出土地，本土开发商在拿地方面具有较大优势，全国性大开发商拿地成本相对较高，过去几年不少大开发商经营惨淡，部分项目甚至出现了较大亏损，一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各种不规范现象，新一届政府一方面大幅减少长沙土地供给，另一方面开始着力引进全国性大开发商进驻，通过近3 年的大力整治，长沙楼市逐渐走向正常化。随着土地供给减少，长沙开始进入“去库存”阶段，当2016 年三季度长沙去化周期降至9 个月以下时，长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少，当前梅溪湖、武广、滨江等区域可售房源（新房）所剩无几，未来长沙房价整体看涨。

【某龙头房企观点】整个湖南市场在2016 年中后都开始逐渐升温，公司的项目在湖南销售情况也非常好。目前公司在长沙有4 个在建项目，我们近期要加推一个项目，房子100 多套，才两周就有意向客户700 个，市场非常火热。板块方面比较看好梅溪湖、滨江新城、望城区域、星沙区域（长沙县）等。之前长沙因为土地供应量非常大，压制了长沙房价。但从各个经济指标看，长沙在中部区域还是处于领先位置，所以在2014 年政府主动压缩土地供给后，长沙市场逐渐起来。在高库存逐渐出清后，长沙房价逐步上涨。

2016 年长沙新增供应速度跟不上库存去化速度，叠加部分外地投资客户进入后，推动楼市快速上行。从板块看，岳麓区梅溪湖、滨江新城板块领涨。2016 四季度以来长沙持续加码调控，但市场整体仍然呈现上升态势。从成交量看，长沙2016年成交量首次突破2000 万平米，远大于当年供应量，供销比持续下滑。

图表 8：2013-2016 年长沙是商品房供应量和成交量

资料来源：北京欧立信调研中心、中原地产

长沙房价在2016 年中之前房价较为稳定，始终在6300 左右徘徊。2016 年中后，价格突飞猛进。2017 年5 月长沙均价在9000 左右，一年时间房价上涨40%。

图表 9：长沙市二手房平均价格

资料来源：北京欧立信调研中心、安居客

从供需结构看，2014 年以来长沙主动压缩土地供应，2016 年长沙市成交土地建筑面积830 万方，仅为历史高峰2013 年的30%。

表格 2：2008-2016 年长沙市住宅类用地成交汇总

资料来源：北京欧立信调研中心、CREIS

一方面是土地压缩供应，另一方面长沙市2016 年热点区域多个楼王也对房价产生了很大推动作用，特别是2016 年11 月梅溪湖地王，是长沙历史上首块楼面价格突破9000 的地块。

表格 3：长沙2016 年成交高溢价率地块情况

资料来源：北京欧立信调研中心、中原地产

从成交板块看，长沙目前比较热的片区主要集中在河西，梅溪湖、洋湖、滨江是2016 年房价领涨区域。但从成交量看，省府红星、梅溪湖、高铁新城、洋湖、6708湖-北城、金星北等板块是主要推盘区域，2016 年住宅成交量均在100 万方以上。

图表 10：长沙主要板块情况

资料来源：北京欧立信调研中心、中原地产

二、购房客群增量显著

【长沙某本地房企观点】长沙作为湖南省会城市，在教育、环境、人文等方面都具有较大优势，随着长沙房价上涨，大量省内其他县市居民前来长沙购房，当前长沙新楼盘50%以上被省内其他县市居民购买，购买目的基本是自住，投资性客户很少。其他县市居民来长沙购房的主要目的是为了孩子教育，这在梅溪湖板块体现得特别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块，除了湖景资源之外，该板块最重要的卖点就是教育，片区内共规划中小学28 所，现配建的学校共有13 所，其中包括6 所小学，7 所中学，师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪湖设有分校，这对株洲、湘潭、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸引力。

从我们在长沙实际踩盘情况看，目前随着限购收紧，湖南省外投资客已经基本告别长沙市场。但是目前长沙市落户条件较为宽松，根据《长沙市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，主要包括以下三类优惠政策：

1、全面放开望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县城镇地区落户限制（有合法稳定住所的，可以在当地落户）；

2、全面放宽内五区芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区和高新区落户条件。（购商品住房可以罗湖；购商铺、商业可以落公共户；外地人缴纳社保1 年可以落户）；

3、全面落实长株潭三市间的户口迁移政策。（株洲、湘潭人在长株潭三市中就业、拥有社保和合法稳定住所，即可落户）

从房价差异看，在2016 年中时，长沙较湖南其他省内三线城市溢价不显著，平均仅溢价2523 元/平米，以一套住房100 平米估算，长沙一套房子较省内三线城市仅溢价25.23 万元。由于当时湖南省内城市首付比例仅20%，溢价25.23 万元，对应首付仅5 万元左右。由于长沙各方面资源（尤其是教育资源）较其他城市都有很大优势，所以对省内三四线城市居民吸引力非常强。目前长沙限购政策已经将省内非长沙客户纳入限购，但是由于长沙落户难度较小，我们预计未来湖南省内其他城市居民将通过先落户后购房的方式，获取购房资格。

表格 4：湖南省各城市房价对比

数据来源：安居客；备注：岳阳、张家界、益阳、娄底没有数据，故没有列示。

三、按揭贷款有一定折扣

【某龙头房企观点】 按揭贷款方面，目前长沙首套基本还是有利率优惠的，9 折到95 折不等。二套房跟其他区域一样，上浮10%。目前看，客户在获取贷款方面目前没有太大障碍。

根据融360 数据，目前光大银行、中信银行、交通银行、邮储银行、建设银行、农业银行、工商银行、中国银行均对优质客户给予9 折按揭贷款利率。招商银行、广发银行、兴业银行、民生银行、浦发银行俊给予优质客户95 折按揭贷款利率。从我们实际草根调研情况看，长沙目前客户在购房获取按揭贷款难度不大，而外地户籍、外地工作群体在长沙获取购房贷款难度较大。

四、棚改进展：2017 年计划217 万平米

【某龙头房企观点】 棚改方面目前长沙进展不是很深入，主要是因为长沙16 年前房价较低导致做棚改项目收益率很低，而且目前拆迁难度非常大。整体看长沙拆迁的量都不大，所以对市场影响也不大。之前公司也有考虑做一些棚改项目，但是后期考虑到拆迁难度较大所以作罢。

【长沙某本地房企观点】前几年，长沙房价较低，虽然去年上涨较多，但总体来说，长沙房价相对于合肥、南昌等省会城市来说仍然偏低，低房价为棚改带来了较大难度。因此，到今天为止，长沙棚改推进非常缓慢，棚改对长沙楼市的影响很小。

2016 年长沙市完成棚户区改造4.2 万户、553.6 万平方米，改造城中村9 个，提质改造老旧社区50 个、背街小巷100 条，启动国内首条历史步道建设，城市小巷旧貌换新颜。2017 全年长沙市棚户区改造计划开工项目67 个、计划改造17182 户、计划改造面积217 万平方米。目前长沙市实行的是以实物配租为主、租赁补贴为辅的公共租赁住房保障方式。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/9e9b9d1f30b765ce0508763231126edb6f1a76a1.html