来源：北京晚报 2007-08-01
北京房价的不断攀升使经济适用房成为很多购房者的首选，而经济适用房购买难度也让很多人选择了类似私下转让房号等方式，但今后您要选择私底下买房号可要考虑好风险了：这种私下买卖房号的协议不具备法律效力。记者今天（31日）从朝阳法院了解到，朝阳法院审理了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金8万元、联系人邢某返还原告李某购房名额转让金2.3万元。
2006年9月25日，原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给李某，李某一次性向王某支付人民币8万元整，作为将购买经济适用房名额转让给自己的补偿，此后，李某又向联系人邢某支付了转让金23000元。邢某向原告出具了收据。李某在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后李某拿着转让的房号去购买房子时遭拒。李某现起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，要求王某、邢某返还自己的房号转让金。
朝阳法院认为，王某将购房权私自转让给没有购房资格的李某的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。而李某与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被认定为无效。
判决后，原告及二被告均未提起上诉，上述判决已经发生法律效力。
郑州：私下购买经济适用房签订合同无效
郑州市李女士来信咨询：
我看到去年市区房价一直上涨，想托朋友能够买套价格便宜的房子。去年下半年，我通过朋友邢某认识了拆迁户王某，对方有市区某地段经济适用房住房的购买权，但购买面积与价格都暂无具体规定。2008年9月25日，我与王某协商后，签订了《经济适用房买卖合同》，约定王某将购买经济适用房的名额转让给我，我一次补偿给王某人民币10万元整，并给了中间人邢某2万元以示感谢，邢某也给了我一张收据。而当我拿着转让的房号去购买经济适用房时，却被拒绝，原因是我与王某签订《经济适用房买卖合同》前，未经过本市住宅管理中心的购房资格审查。请问，我们之间所订立的《经济适用房买卖合同》是否有效？我该如何维权？
答：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。你与王某签订的《经济适用房买卖合同》正是违反了本条第五项的规定，因为依据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条的规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第七条规定，房地产行政管理部门对已购公有住房和经济适用房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。双方签订《经济适用房买卖合同》前应当到房地产行政管理部门进行申请并经审核同意，并且依据各地地方性法规，对各地申请购买经济适用房的条件都有相关的规定，你也应当具备当地所规定的购买经济适用房的条件，才能够有资格购买经济适用房。因此，在双方所签订的合同违反强制性法律、法规的情况应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以王某和邢某应当将12万元返还给你。
卖家出尔反尔，这是近期不少购买经济适用房的人遭遇的情况。房主想要卖出更高的价钱，于是，找自己的茬儿质疑已经签好的购房合同。
由于卖家的反复无常，经适房买卖市场遇到了诚信危机。
突然反悔
欲毁约 拿政策说事儿
刚把房子卖出去，房主孙先生就后悔了。
2010年3月13日，他与魏女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，将位于昌平区回龙观镇龙跃苑房屋一套卖给魏女士。
就在签订合同后，面对着“一天三涨”的房价，孙先生想把房子收回来。
由于魏女士不同意，孙先生到法院打起了官司。他说，2005年12月才拿到房屋的所有权证，距离双方交易时间还没有满5年。
“根据经适房未满5年不得上市交易的政策规定，我和魏女士签的合同应属无效合同。我请求法院确认我们签的房屋买卖合同无效。”孙先生说。
原本等着年底入住的魏女士被无端卷入官司，她显得很恼火。
“当初签购房合同的时候，孙先生卖的房屋是符合出售条件的。我们在合同中也明确地说明了，虽然签了买卖合同，但可以等到这套经济适用房满5年时间后再进行过户。”魏女士表示。
魏女士还说，孙先生的言而无信导致自己的购房计划泡汤。目前，她已经放弃了购买这套房屋的念头，她要求法院解除双方的购房合同，并要求孙先生赔偿自己的损失和承担相应的违约责任。
据审理这起案件的王磊法官表示，这样的案件，基本每天都在昌平法院回龙观法庭上演。
损失重大
买套房子多花了50万元
苗女士的遭遇与魏女士相似，但她目前考虑的是，是否将房主告上法庭。
就在去年底，苗女士准备购买位于天通苑的一套经适房。购房合同签订后不久，苗女士就交纳了10万元订金，但房主突然表示，房子不卖了，并在苗女士的催要下，将10万元订金返还。
“我想起诉他。”苗女士说，因为在购房合同中，当初约定了如果反悔，房主需要双倍返还订金。
在采访过程中，记者提醒苗女士说，打官司耗时耗力，如果没什么损失，索性就不要较真儿了。
“我怎么能没损失呢？”苗女士显得很委屈。她说，由于房主的言而无信，导致她再寻找新房源时，房价已经一涨再涨，后来她购买了一套面积差不多的经适房，多花了50万元。
美梦破灭
全家团聚计划推迟
30岁的张先生是一家电脑公司的技术经理，因为购买了一套经适房，他也被原房主告上了法庭，情况与魏女士的遭遇几乎一模一样。与魏女士不同的是，张先生坚决表示，自己不会放弃早已经交了定金的那套房子--那本是他今年全家在京团聚计划的重要条件之一。
在北京打拼几年，张先生小有积蓄。
“城里的商品房不敢想，但一套经适房的首付是没问题了。”在相中了位于回龙观的一套三居室经适房后，张先生通过中介联系到了房主，并很快签订了购房合同。
“签合同时房主说了，房子还没到期限，年底才能过户。”张先生说，但在他看来，这并不是房主反悔的真实目的。
家在外地的张先生今年有着全家团聚的计划：接妻子、儿子到京，为儿子进行学前的准备，接母亲来北京玩一趟，算是给母亲60大寿的贺礼。
“租的房子老人不爱来，他们觉得那不是家。”张先生说。
这些计划由于房子问题而化为泡影，张先生目前准备着于6月下旬出庭应诉。
“这房子我要到底。”张先生说，自己根本没有别的后路，这场官司已经让他打消了今年全家团聚的念头。
普遍现象
“黑白合同”惹麻烦
据媒体报道，根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易。
而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。
涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
法院判决
想要毁约 房主输官司
6月初，魏女士的官司在昌平法院一审宣判。
法院经审理查明，房主孙先生与魏女士于2010年3月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。
合同约定，孙先生将其名下坐落于回龙观镇龙跃苑三区的房屋出售予魏女士。该房屋成交价格为1335000元。此后，孙先生反悔，表示不出售该房产。法院认为，合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。
还有就是，孙先生是经过相关行政手续取得经济适用住房购买资格，并已取得了本案所涉房产的所有权，他对名下财产的处分并不损害社会公共利益。
另外，根据相关规定，案件中涉及的这套经适房在一定条件下是允许上市交易的，而并非绝对禁止，所以买卖该套经济适用住房的行为不应认定为侵害社会公共利益。
如果孙先生坚持认为双方买卖合同侵害了社会公共利益，可在房屋过户前，将房屋以原价回售予政府，否则难以体现其所谓的社会公共利益。
对于不符合上市交易条件的经济适用住房应由相关行政部门在房屋权属转移登记时依据相关政策规定对合同的履行予以限制，而不应由司法机关在合同效力的层面上予以禁止。
因此，孙先生主张合同无效的理由不能成立，法院判决驳回孙先生的诉讼请求。
随着商品房价格的飙升及其与经济适用房之间价差的扩大，骗购和挤占经适房现象日益严重。北京市在此前已查出1371户家庭存在瞒报家庭住房、收入、资产等情况的前提下，决定从５月起对全市廉租住房、经济适用住房和限价商品住房已累计审核通过１７.９４万户进行全面核查。人们在支持加大核查力度的同时，也对骗购经适房仅取消购房资格、解除购房合同和腾退已购住房及5年禁止申请等处罚过轻意见较大，于是有不少人建议将骗购经适房入罪，给予刑事处罚。（5月7日《瞭望》新闻周刊）
一些法学专家对骗购经济适用房应否入罪，存在较大的争议和明显的分歧。有人认为，骗购经适房这类特定社会背景下发生的行为，其社会危害性很难说达到需要刑法规制的程度，骗购行为不符合诈骗罪的逻辑构造。也有人认为，骗购行为符合诈骗罪的构成要件。在我看来，骗购经适房以及骗取其他社会福利是否应该入罪，不能简单地与现行刑法中的诈骗罪相比较，尤其不能单以诈骗罪为依归，关键要看这种行为是否已经超出道德谴责和行政手段所调整的范围，是否具有较大的社会危害性，应否纳入刑法范畴。
首先从情理上看，骗购经适房是一种严重的失信行为。这些人为了一己私利通过弄虚作假手段占取社会资源，客观上压缩了弱势人员应得的福利。因此，骗购者应当受到相应的谴责和惩罚。
当然，骗购经适房是否应当入罪，仅从情理上分析还不够，我们还必须从法理上进行研究。笔者认为，从法理上看，骗购经适房是否入罪，应从以下几个方面考量：一是刑法本身的与时俱进和适应社会发展趋势的问题；二是骗购经适房的行为性质问题；三是骗购经适房以及骗取其他社会福利能否以诈骗罪追责的问题。
从1979年刑法到1996年刑法，包括已经和正在准备制定、修改和废止的众多刑法修正案，无一不在证明我国刑法密切关注社会变化，及时满足社会需要。在社会公共福利分配过程中，固然诚实守法者占主流，但也伴生一些失信和不诚实行为，通过卑劣手段骗取公共福利，给社会公平和正义带来戕害，有必要在刑法上准备相应罪名，防止制度变形，程序走样。
骗购经适房及骗取其他公共福利的社会危害性也是极大的。从某种意义上讲，它不仅与诈骗罪有一定的相似性，甚至也与贪污、侵占等其他侵财犯罪有某种共通性。因为它们都是通过违法的手段将不属于自己的公私财产据为己有，比如，诈骗罪是以虚假手段骗取数额较大的财物，骗取公共福利也是一样，贪污是将公共财产通过欺骗或秘密窃取等手段据为己有，与骗取公共福利之间的区别只是行为主体的不同。既然如此，骗取公共福利达到一定严重程度时，没有理由不入罪，纳入刑法规范。
应当看到，骗取公共福利毕竟与普通的诈骗罪有所不同，最大的区别在于骗取的成功有职能部门的审核失职因素隐含其中。从这个意义上讲，确有必要在刑法上另设“骗取社会公共福利罪”，从而区别一般的诈骗罪。
无锡：无锡法院判决经济适用房暗中交易合同无效
经济适用房是有限售期的，可偏偏有不少人贪小利，暗中交易，想打擦边球，无锡市崇安区法院近日审结了一起类似案例，买卖合同最终被确认无效。
2008年底，无锡市民丁勤见许多朋友都以低于市价近2000元的价格向拆迁户买了经济适用房，尽管知道经济适用房五年之内是不能上市买卖的，但一想到一套100多平米的房子能省20多万，他还是心动了。
几番比较下来，丁勤看中了一处名叫“广益佳苑”的小区。小区周围的中介里，有很多经济适用房在挂牌出售，价钱十分诱人。
丁先生对房子能否过户表示了自己的怀疑，但中介工作人员向他打包票，称这些经济适用房虽然暂时不能办理过户手续，但买卖双方可以先签买卖合同，再到公证处去办理转让公证，公证的法律效力和房产证是一样的。等五年期满再去办过户，很多人都是这样买到便宜房子的，不会有问题的。
中介还提醒丁勤，如果几年之后再来买该小区的房子就不是这个价钱了。丁勤完全被中介说动了，很快以33万元的价钱买了一套102平方米的房子。签合同时，丁先生付给卖主2万元定金，双方约定余款在办理转让公证后，一次性付清。丁先生还爽快地付了中介3000元中介费。
不料公证处根本就不给办转让公证，这时卖方也改变态度，称经济适用房是不能买卖的，他与丁先生签订的买卖合同无效，而2万元定金已经花光了，现在没有钱还给丁先生。丁勤一气之下将卖方告上了法院，要求确认买卖合同无效，卖方返还定金2万元。
法院经审理认为，原被告双方的买卖合同违反了国家强制性规定，属无效合同。被告基于该合同取得的2万元定金应返还，3125元诉讼费由原被告双方各自承担一半。
承办法官提醒广大市民，经济适用房虽然价格便宜，但买卖风险非常大。卖方极有可能在收到买方全部房款后，再主张合同因违反强制性法律规定而无效，不再出售房屋，买方将面临追索房款的艰难，处境十分被动。另外买方还可能遇到一房多卖和长期无法过户的风险。涉及房产买卖这种大宗交易，市民还是要增强法律意识，不要贪小利吃大亏。
杭州：私下买卖经济适用房 法院判决协议无效 房子仍被查封
杭州的马大伯夫妇，在九堡新江花园申请了一套一百多平方米的经济适用房。因为手头紧张，马大伯与同事老沈签订协议，由老沈支付51万多元的购房款，再“借”给马大伯3.1万元，等政策允许时，再把房子过户到老沈名下，届时，3.1万元借款一笔勾销。
去年底，新房交付后，马大伯反悔了，不肯给房，也退不出房款，被老沈告到江干区法院。法院将这套私下交易的经济适用房查封。这在杭州还是首例（本报4月23日第3版曾报道）。
4月30日，江干区法院一审判决，马大伯和老沈签订的经济适用房买卖协议无效。
理由：经济适用房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。购房者在一定年限内不得出售。双方协议客观上损害了社会公共利益，属无效民事行为。
法院判决，马大伯返还老沈房款和借款共计543137元。至于协议规定的35万元违约金，因协议无效，也不予支持。
北京：北京一中院判决经济适用房买卖合同有效二审判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）一民终字第8061号
上诉人付××（原审原告、反诉被告） 女，1962年2月20日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区洋桥马里堡西里5号楼×单元×室。
被上诉人邹××（原审被告、反诉原告），男，1965年3月31日出生，汉族，北京市汉衡律师事务所律师，现住北京市昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元×层×号。
上诉人 因其他买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2008）昌民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
付××在一审中起诉称，2003年1月，付××考虑到邹××在京务工，生活艰辛，应被告请求双方签订了《房屋买卖协议》，付××将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号房屋转让给邹××，由于该房产为付××按揭购买所得，因此邹××要求以付××的名义交纳银行按揭款项。2003年1月付××将房屋交给被告使用。2007年10月，付××接到银行通知，说付××多次没有按期还款，严重损害了付××的商业信誉。为此，付××同邹××协商解决办法，邹××非但没有承认错误，而且还让原告学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京经济适用住房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等17项法律法规，要求付××息事宁人。通过学习，付××得知，由于邹××不具有在北京购买经济适用住房的主体资格，且北京市经济适用住房转让必须经法定程序。所以，付××与邹××之间的协议书是无效的，根据法律的规定，既然协议无效，邹××就应当将房屋腾退给付××。虽然付××与邹××对房屋使用未作约定，但根据《民法通则》公平、等价、有偿的原则，邹××应当支付2003年1月至起诉之日止的房屋使用费用，该项费用参照同地段房屋租金计算。由于双方无协商解决此纠纷的可能，故付××提起诉讼，要求：1、判令付××与邹××签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告邹××将坐落于北京市昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号房屋腾退返还付××；3、请求判令邹××支付房屋使用费116000元；4、本案诉讼费用由邹××承担。
邹××在一审中答辩称：一、付××要求确认买卖合同无效的诉讼请求，于法无据。双方的房屋买卖协议系自愿签订，自签订之日起即依法成立。依据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但在2003年，我国所有的法律、行政法规中，均没有关于非北京户口的人不可以向已购买经济适用住房的个人购买二手经济适用住房的禁止性规定。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。另外，付××与邹××同在一个单位工作，付××对邹××的身份非常清楚，因此，付××在起诉状中所说的，到起诉前才知道“邹××不具有在北京购买经济适用住房的主体资格”，是付××为背信毁约编造的谎言。时至今日，北京市仍然不禁止经济适用住房的交易，并且以2004年为界，实行“新房新办法，老房老办法”。二、双方的协议是附条件的合同，符合法律规定。该房屋买卖协议是附条件的合同，即在签订时起成立，至付清全部银行按揭款后生效。三、合同条件已经成就，应当继续履行。付××恶意还款，促使合同条件提前成就。付××应当履行协助邹××办理过户的义务。四、关于房屋使用费，付××没有理由索要，付××毁约的原因就是房价大副上涨，因此过错责任全在付××。
邹××在一审中反诉称，邹××已向付××付清了前期房款及各项费用共137425.83元，房屋已经交付，邹××一直居住，并交付各项费用。现该房屋的按揭款因付××恶意还款已全部付清，依据双方签订的房屋买卖《协议书》第4条的规定，付××应协助邹××办理房屋过户手续，要求：1、法判令邹××给付付××所交纳的银行贷款195964.67元后，付××履行协议办理房屋过户手续的义务；2、本案诉讼费用由付××承担。
针对邹××的反诉，付××在一审答辩称：：一、在本诉中，答辩人要求认定双方签订的房屋买卖协议无效、返还房屋，邹××反诉的理由是在本诉的答辩中已经阐明的观点，根本无需反诉。二、结合本案事实，《协议书》第四条是约定了付××负有协助邹××过户的义务。，但是，这个义务是有一个前提的，那就是邹××还清贷款后，付××才履行义务。可是邹××至今也未能还清贷款，则么让付××协助过户？在本诉及反诉中，邹××有意回避这个前提，有意混淆视听，歪曲事实。在庭审中，邹××称付××恶意还款，贷款已经付清，付××就应当履行过户手续，试问有这样的道理吗？付××基于朋友的关系将房屋转让给邹××，在这过程中，付××没有赚取一分钱，是按照原价转让给邹××的，而邹××却说付××见房屋涨价，见利忘义要求返还房屋。如果是为了赚钱，当初付××就不会将房屋按原价卖给邹××。协议签订后，付××多次催促邹××还清贷款，好办理过户手续，但邹××总是以没钱迟迟拖延。。在2007年10月期间，付××办理出国手续的时候，要求在国内不能存在债务关系，付××到银行查询还有多少贷款没有还清时，发现邹××不仅没有还清贷款，而且多次迟延支付月供还款，造成了付××名下多次的还款记录，严重损害了付××的商业信誉。即使是这样，付××也没想解除协议，而是积极的找邹××协商解决此事，但邹××不仅不向付××承认错误，反而致函付××，以“两败具伤”、“三思后行”等语言相威胁，要求付×ד息事宁人”，并且列举了经济适用住房有关的法律，让付××学习。通过学习，付××认识到双方签订的协议是违反我国法律、行政法规的规定的，是无效的。该房屋根本不可能私自转卖给邹××的，经济适用住房的出售是有严格的法律程序的，买受人的条件也是有严格规定的。综上，付××请求法庭驳回其反诉请求。
一审法院审理查明，2003年1月12日原告付××（甲方）与被告邹××（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将坐落在昌平区东小口街道天通苑1306号楼1单元×层×号（现房屋位置为：昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元×层×号）房产一处卖给乙方，甲方向乙方收取人民币137425.83元。甲方同意乙方用甲方名义继续做银行按揭，乙方自协议签字之日起应按期向银行还款。否则，引起的后果应有乙方自行承担。甲方在收取上述费用的同时，需将上述费用的相关文件票据交与乙方。甲方应在乙方还清银行贷款后协助乙方办理过户手续，过户时所发生费用全部由乙方承担。乙方于2003年1月17日向甲方付人民币100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收据为准。协议签订当天，付××向邹××交付了该房屋并将协议中约定的相关文件票据交与邹××。邹××向付××一次性给付了购房款及其他费用共计137482.30元，邹××入住后对该房屋进行了装修。自2003年1月起邹××开始以付××的名义偿还房屋按揭贷款直至2007年10月份，2007年11月付××将该房屋剩余贷款本金及利息共计195964.67元一次性还清。
另查，位于昌平区东小口镇天通苑小区1306号楼1单元×层×号房屋，属于经济适用住房，付××于2002年3月5日从北京顺天通房地产开发有限责任公司处购买，同年3月11日该房屋取得房屋使用权证书
上述事实，有当事人陈述、《协议书》、商品房买卖合同、房屋所有权证书、银行还款清单、终止贷款声明等在案佐证。
一审法院判决认定，付××与邹××签订《协议书》的行为，是双方真实意思的表示，且签订《协议书》时并没有禁止经济适用住房再上市转让或对被转让人资格限制的相关规定，故该协议书应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，继续全面履行合同。现邹××以后支付了购房首付款及2003年1月份至2007年10月份银行贷款，剩余购房款（即银行贷款）195964.67元由付××支付完毕，故邹××尚欠付××购房款195964.67元未付清。故对于付××要求确认房屋买卖《协议书》无效及要求邹××腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；对于邹××要求判令其给付付××房款后，付××履行协助办理房屋过户手续的义务的诉讼请求，证据确实、理由充分，予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、邹××于本判决生效后十日内给付付××房款十九万五千九百六十四元六角七分，付××在收到上述款项三日内履行协助邹××办理房屋过户手续的义务；二、驳回原告付××的诉讼请求。
付××不服原审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤消原判，支持付××的一审诉讼请求。上诉理由是：1、本案诉争房屋为经济适用住房，邹××系非京籍居民，不具备在京购买经济适用住房的资格，付××与邹××协议价格为经济适用住房的价格，且房屋设有抵押权；2、签订《协议书》时的法律、法规规定，经济适用住房上市转让必须是购买超过5年的房屋，而付××购买的经济适用住房不足5年；3、未经审批的经济适用住房不得上市交易，购买二手经济适用住房需具有相应资格，严禁私自交易、低价交易、平价交易；4、北京从未放开对非京籍户口人员在京购买房屋；5、未经抵押权人同意，房屋转让无效。邹××同意原审法院判决，同时答辩称：1、2003年对经济适用住房交易还没有“购买满五年”的限制；2、非京籍户口人员不能向北京市政府购买经济适用住房，并不包括二手房；3、抵押问题并不是确认买卖合同无效的理由；4我国法律，行政法规中没有禁止二手经济适用住房买卖的规定。
本院查明事实与一审反员查明事实相同，本院予以确认。
本院以为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。付××为出售其所有的坐落于昌平区东小口镇天通苑1306号楼1单元×层×号房屋，与邹××签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当全面履行。付××与邹××签订《协议书》的时间是在2003年1月，当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效。因此，付××有关购买房屋不足5年、邹××是非京籍户口等上诉理由不能证明其主张，本院不予采信。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。付××有关转让本案诉争房屋因未经抵押权人同意而无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院判决付××与邹××继续履行合同、驳回付××的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千六百二十元，由付××负担（已交纳）。一审反诉案件受理费七十元，由付××负担（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费二千六百二十元，由付××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 秋 燕
审 判 员 吕 春 华
代理审判员 王 茂 刚
二 O O 八 年 九 月 三 日
书 记 员 侯 坤
杭州：私下交易经济适用房 法院判决合同无效
2008年05月01日 浙江在线新闻网站
浙江在线05月01日讯 私下交易经济适用房，房子到手后名义上的房主马某夫妇却反悔了，还偷偷装修新房。花了54万元的实际买主沈先生一怒之下告到法院，请求判令被告继续履行合同；否则要求其归还款项543137元，支付违约金35万元(详见本报4月23日6版报道)。昨天，杭州江干法院作出了一审判决：买卖合同无效，借款退还原告。
法院审理认为，经原被告双方签字确认，双方于2006年5月23日签订的转让协议已成立，但该案存在三个争议的焦点问题：
1.转让协议是否有效？
法院认定无效。因为经济适用房是政府提供的保障性住房，购买人必须符合相关条件，且在购买房屋后的一定年限内不得出售。
该案中，双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，除以被告的名义与房产开发公司签订了买卖合同外，该合同的付款主义务是由原告承担的，房屋的占有使用主权利也约定由原告行使，实为经济适用房的转让协议。
双方协议违反了国家相关政策规定；客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。
2.是否支持返还款项的诉请？
法院认为，沈先生基于协议有效而提出的前后两项诉讼请求确有矛盾，且合同效力与法院根据案件事实、国家法律作出的认定并不一致。但因其主张的返还款项诉请是合同无效的法律后果之一，法院支持原告主张的返还款项诉请。
3.35万违约金是否要支付？
法院认为，由于双方所签协议属无效合同，协议中的违约金条款对双方不具有约束力，为此，法院对原告据此主张违约金的诉请不予支持。
据此，江干法院依法判决被告马某夫妇返还原告沈某夫妇款项人民币543137元，驳回原告沈某、徐某的其他诉讼请求。
私下交易经济适用房，法院判决买卖无效
案情 王某与李某同为某单位职工，2005年初，单位按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，遂与资历比较高的李某商量，由李某替王某申请经济适用房。两人为此签订买卖协议：李某将申请到的经济适用房卖给王某，房屋使用权和所有权归王某所有。事后，李某顺利购得一套经济适用房，交给王某。两年后，李某去世。 2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王某归还上述房产。案件审理中，王某出示了上述协议，提出反诉，要求陈某协助办理房产过户手续。
评析 经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。在法律上，经济适用房的购买人仅有有限的产权，不同于完全产权。经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，如青岛市规定五年内不得上市，5年内要转让经济适用房只能由市住房保障机构按照规定及合同约定回购，5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。因此，购买经济适用房时一定要谨慎。
本案中，单位规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件，王某因工龄尚浅而不具备购买条件。工龄等资历具有人格权的属性，不能进行转让，故王某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，违反了相关法律的强制性规定。李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订房屋转让协议，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，还侵害了李某妻子的合法权利，李某妻子作为房子的共有人，对该房具有平等的处置权，李某从事上述行为时没有取得妻子陈某的同意，因此涉案房屋交易行为属于无效民事行为。
北京：私自买卖经济适用房 法院认定合同无效
从他人手中购买经济适用房房号，按照当初合同约定支付定金后，却由于对方原因致房子无法交付，于是将房屋中介机构和卖方告上法庭，要求交付房屋。近日，北京市昌平区人民法院对此案件进行了宣判。
原告武先生诉称，自己与游先生于2006年6月24日签署预售房出售合同，约定被告将回迁购买回龙观社区房屋的房号转让给原告。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了房号费用两万元。现被告拒绝履行合同。故原告起诉至法院，请求判令被告游先生继续履行预售房出售合同，交付原告武先生位于昌平区的房屋。
被告游先生辩称，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字虽然是预售，实际不是商品房买卖合同。原告起诉的案由是买卖合同纠纷，所以肯定不是商品房买卖合同。而是购买经济适用住房的排队权。购买经济适用房是要有资质的，原告仅仅是有资格，再去排队配选才能买卖。原告现在仅仅是排队权。国家规定经济适用房是国家保障性住房，是禁止买卖的。经济适用房的买卖有严格的程序，而现在买卖双方都没有经过这个程序。原告、被告签订的合同违反了法律的强制性规定。相关法律也禁止经济适用房的买卖。没有领取权属登记证书的房屋是禁止买卖的。房屋不能买卖，双方在签订时应该知道该行为不太合法，是以合法形式掩盖违法的目的，而且三方的责任是相同的，不互付过失责任。请求驳回原告的诉讼请求。
被告房屋中介公司辩称，被告希望律师把这个事情跟原告说清楚。在签订合同时，是原告想买经济适用房，但是由于国家规定不让买卖经济适用房。游先生说这个事情不合法，是否可以把房子退掉，把钱给原告。被告也跟原告说过，但是原告不同意。因为合同违法，现在原告起诉要求履行合同，被告无法履行。
法院查明，2006年6月24日，原告武先生（乙方）与被告游先生（甲方）、被告房屋中介公司（丙方）签订预售房出售合同，约定甲方因位于王家园胡同房屋被拆迁经与乙丙方协商，将回迁购买回龙观社区的订房号转让给乙方。合同约定，合同签署之日乙方向甲方支付部分购房号费两万元（购房号费共六万元）。乙方向丙方支付服务费总房款的百分之二点五八千元（根据实际购房款，按照多退少补原则）。合同签订后，原告武先生向被告游先生支付了2万元购房号费，向被告房屋中介公司支付了8000元中介费。后被告游先生拒绝履行合同，并将原告支付的2万元购房号费交给被告房屋中介公司，原告拒绝接收该笔款项。并起诉至法院要求二被告继续履行合同。
法院认为，合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制，而本案中原、被告所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，法院无法支持。
据此，法院判决驳回原告武先生的诉讼请求。
浙江：私下买卖经济适用房，法院判决确认协议无效
买房人明知经济适用房买卖受五年限制，还从他人手中购买房屋，浙江省海盐县的张林强用二万八千多元的损失买了个教训。6月22日，海盐县人民法院审结了一起因私下转让购买经济适用房而引发的案件，法院认定私下转让还在五年禁止转让期限内的购买房屋转让协议无效。 2006年6月1日期房转让判决无效，原告张林强与被告王建国、何小丽（两被告原系夫妻关系）签订了一份房屋转让协议无效合同的确认，由张林强将其所有的一套经济适用房转让给王建国和何小丽，协议约定：该房的转让价格为400000元，由张林强在签订协议时支付王建国、何小丽购房款330000元，余款在过户时一次性付清；王建国、何小丽于2008年9月26日前协助张林强办理相关的产权过户手续，9月底腾空交付该协议还约定了其他事项。协议签订后确认合同无效，原告依约于当日向两被告支付了购房款330000元。直至原告起诉时，原告与二被告双方仍未办理该房屋的产权过户手续，二被告也未腾空房屋交付给原告。 法院经审理认为，王建国、何小丽所有的该房屋属经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》的规定婚姻无效判决书，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后的五年内确认无效，购房人只拥有有限产权，故不得进行处分。王建国、何小丽于2004年3月25日领取了房产证并取得该房屋所有权，至2006年6月1日王建国、何小丽与张林强签订《房屋转让协议》时，尚未超过五年的禁止转让期限。即使至双方约定的办理产权过户手续的最后期限2008年9月26 日确认判决的适用条件，也仍未超过五年的禁止转让期限，故王建国、何小丽无权处分该房产行政诉讼 确认判决，其与张林强签订的该房屋转让协议应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的私下买卖经济适用房，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的房屋转让协议来看，张林强在签订协议时对该房屋尚不能转让的情形是明知的，故双方对该协议的签订具有同等过错确认判决，对于张林强因支付购房款导致的按银行同期贷款利率计算产生的利息损失股权确认之诉 判决，应由原告张林强与二被告王建国、何小丽各半负担。法院据此判决被告王建国、何小丽共同返还原告张林强购房款330000元，并赔偿张林强一半的利息损失28762.69元。
北京：私下买卖经济适用房 法院判决无效
2004年5月被告王先生夫妇购买朝阳经济适用房一套，2006年7月8日与原告张先生签订房屋转让协议，约定原告购买被告该套经济适用房，协议签订之日付款67万元，2008年6月29日前办理房屋过户手续手续，办理手续时付清余款，到2008年7月份被告一直没有办理过户手续，原告要求被告履行房屋转让协议，协商不成，向朝阳区人民法院起诉，法院最终认定房屋转让协议无效，并且双方存在同等过错。
法院经审理认为，被告所有的该房屋属经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后的五年内，购房人只拥有有限产权，故不得进行处分。原告于2004年5月领取了房产证并取得该房屋所有权，至2006年7月8日原被告签订《房屋转让协议》时，尚未超过五年的禁止转让期限。即使至双方约定的办理产权过户手续的最后期限2008年6月29 日，也仍未超过五年的禁止转让期限，故被告无权处分该房产，其与原告签订的该房屋转让协议应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的房屋转让协议来看，原告在签订协议时对该房屋尚不能转让的情形是明知的，故双方对该协议的签订具有同等过错，对于原告因支付购房款导致的按银行同期贷款利率计算产生的利息损失，应由原被告双方各半负担。法院据此被告返还房款，并支付一半利息。
苏州：违反政策规定交易经济适用房，法院判决：转让合同无效
双方商定转让经济适用房，买方已入住房屋三年之久，却不想转让协议应属无效。 2003年11月，张某与徐某的女婿王某签订一份《房屋转让合同》：将一套经济适用房按物价局核定的价格出售给王某。张某自2003年11月至2005年12月间从徐某、王某处得款计15600元。
2007年5月，张某向法院起诉，认为《房屋转让合同》系受欺诈所签，且违反经济适用房转让政策，应属无效。被告王某则辩称：房屋转让是双方真实意思，合法有效，经济适用房不属于限制或禁止转让物。
张家港法院审理后认为：经济适用住房制度涉及社会公共利益，是国家为解决城市低收入家庭住房困难而实施的城镇社会保障住房供应体系，经济适用房属于政策性住房，具有严格的准入和退出机制，购房人在一般情况下拥有的是有限产权。根据规定，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，确需提前上市转让的，应按原市场价补足差额。原、被告签订的《房屋转让合同》违反了相关的政策性规定，且损害了社会公共利益，故一审判决《房屋转让合同》无效。被告不服，向苏州中院提起上诉称：对已经成立并且上诉人提出补足差价促使生效的合同，以违法或违反公共利益等无效理由认定合同无效的做法超出了司法审查的范围，该上诉请求未能获得二审法院支持。
北京：经适房案件审理陷两难 专家：经适房政策应立法
2010年04月08日 09:55 北京青年报
昌平法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
借名买房
-实际出资人和名义买房人
产生纠纷一般有两种类型
据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：
1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；
2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；
3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
双方产生纠纷一般有以下两种类型：
第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；
第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
-尴尬的判决：
实际出资人享有长期居住权
该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
黑白合同
-经济适用房涨价
买卖双方“翻脸”
另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
-“黑白合同”是否有效
法院存在两种观点
记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
专家观点
经适房相关政策应当立法
昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
案例
借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元(双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同)。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
冒名购买经济适用房 鸡飞蛋打
近日，涧西区人民法院审理了一起房产权属纠纷案件，最终以涉案私下交易经济适用房的行为违反了国家相关强制性规定为由，判决被告返还原告房产。
私下协议购房
2004年年初，我市一家工厂按照职工的工龄、资历排队，向职工出售经济适用房。
消息传出，有人欢喜有人忧。该厂职工王某犯了愁：1973年出生的她进入该厂工作时间不长，如果按照工龄、资历排队，这批经济适用房就轮不到她。
就在这时，王某打听到一个消息：该厂工龄较长的李师傅有购房资格，可是李师傅并不准备买房。同在一个单位，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意将这个购房名额“转让”给她。
经过商谈，李某同意了王某的请求，双方私下签订了一份房屋转让协议（以下简称协议）。协议载明：“甲方为李某，乙方为王某。今有某院302号住房一套，建筑面积54.54平方米及楼下小屋一间，经甲、乙双方协商，该房由甲方获得，现有偿转让给乙方。该房房价为14692元，乙方一次性补偿给甲方6000元。该房使用权和所有权归乙方所有，乙方有买卖和处分的权利，甲方无条件协助乙方办理房屋所有权的一切事宜，甲方有优先购买的权利。此房的所有权证由乙方所有。此房产生的水、电、物业费等由乙方按月给甲方，但最长不超过6个月。”
按照这份协议，由李某出面申请经济适用房并“排队”，王某出钱买房，并一次性补偿给李某6000元，从而获得这套房子的产权。
一切按照两人设计的方案顺利进行着：2005年，李某“购买”了这套54.54平方米的经济适用房，虽然此时李某还没拿到房产证，但已拿到了６０００元“补偿金”，随后，王某与丈夫搬进了这套房屋入住，双方皆大欢喜。
突生变故
2006年，一场突如其来的变故使得王某的购房计划发生了巨大变化：这年6月，李某因病住院，8月不幸去世。
同年7月17日，这套经济适用房的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”办下来了，两证均显示房屋的法定主人是李某。虽然签有房屋转让协议，但因为当事人李某已去世，房屋的归属也变得扑朔迷离：按照“房屋所有权证”，房屋归李某，他去世后，房子应归其妻吴某和孩子；按照协议，房屋又应归王某所有。如果王某要合法地获得这套房子，需要李某的妻子吴某帮她办完房屋产权的转让手续。问题是，在当时房价不断攀升、这套房子不断增值的情况下，吴某会愿意吗？
吴某果然不认可丈夫和王某签订的协议，而且还要求王某搬出这套房子。王某持“协议”说：“是我出钱买的房子，李某和吴某又收了我6000元钱，这房子当然是我的。”
双方公说公有理，婆说婆有理，闹得不可开交，该厂负责人多次协调也没有效果。
今年6月，吴某诉至涧西区人民法院，请求法院判令王某返还侵占原告夫妻的房屋并赔偿损失9900元。王某也不甘示弱，当即反诉吴某，要求法院依法确认房屋转让协议有效，并判令吴某协助其办理房产过户手续。
协议是否有效
按照常理，只要双方就一件民事纠纷签订了协议，按协议履行就行了，为什么吴某和王某还会有这么大的意见呢？双方争议的焦点就在于这份协议到底有没有法律效力。
在庭审时，王某说，她与李某签订的房屋转让协议，约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，应受到法律的保护。
吴某的委托代理人周文光律师说，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。我国《经济适用住房管理办法》第２６条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。”王某在李某买房前就签订了房屋转让协议，明显违反了国家相关规定，因此，该协议应当是无效的。
周文光还说，李某和吴某是合法夫妻，这套经济适用房在婚后购买，应属夫妻双方的共同财产。如果要将其转让，不仅要李某同意，还要征得财产共有人吴某的同意。而协议上并没有吴某的签字，因此该协议是无效的。
涧西区人民法院审理后认为，李某在未依法取得权属证书的情况下与王某签订的房屋转让协议，违反了《城市房地产管理法》第３７条的规定，即“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；同时，未经共有人吴某的书面同意，其行为损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律强制性规定，属于无效的民事行为。
法院最终判决：李某生前与王某签订的房屋转让协议无效；王某与丈夫在判决生效后30日内搬出该住房；吴某返还王某购房款14692元、补偿款6000元。
法官释法
此案判决后，审判长肖涛就相关问题作了说明。
肖涛说，对经济适用房的购买资格，各地均有明确规定。本案中，企业规定以工龄、资历为条件排队，王某未能达到购房条件，因而不具有购买经济适用房的主体资格。同时，工龄、资历具有人格权的属性，是不能进行转让的。王某为获取不正当利益，冒名顶替以李某的名义购买经济适用房，这是以合法形式掩盖非法目的规避法律法规的行为，因而属无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方没有法律约束力。
他说，私下交易经济适用房具有很大的风险。本案中，李某是法律意义上的经济适用房所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产，一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由，要求其返还购房款项，而不能获取协议中约定的其他利益。如果王某要求主张利息，因为其已实际使用了该房屋，在通常情况下，租金和利息相互冲抵，一般不会得到法院的支持。
肖涛说，对于经济适用房的交易，各地均有限制性规定，如５年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费。因此，购买经济适用房一定要谨慎，以避免像王某一样落个鸡飞蛋打的结果。
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