好地盘必须具备哪些条件？餐馆选址必须考虑哪些因素？在正式讨论这些问题之前，不妨让我们先来看几个小案例：
案例一：
两年前，一个想开餐馆的小伙子一心想在火车站附近盘个店面，因为他觉得车站人流量大，不愁没生意。
后来，他从网上看到火车站附近有家门面转让，就马上预交了两年租金盘下店面，做起了快餐。
刚开始，他的生意确实如预想的那样红火。
遗憾的是，几个月后，火车站因为要重建开始大面积拆迁，他的快餐店也在拆迁之列。
被迫关掉餐馆后，他想找房东拿回部分租金，可是房东早就不见了人影。
案例二：
一个武汉老板在某大型社区附近开了一家上档次的餐馆，专门经营火锅，还设了几个雅座带卡拉OK，月租金达到五千元。
他借了一笔钱，本想着很快就能回本盈利。
没想到每天来吃饭的客人少得可怜，餐馆经营很快陷入困境。
后来，他一调查，发现社区虽然大，但很老，里面大多住着老人，外出就餐欲望不高，也舍不得消费。
这位老板的餐馆最后只得关门大吉。
案例三：
一位广州商人前些年在广州高校附近开过粤菜馆，生意相当红火。
后来，他来武汉发展，看到武汉某高校附近有店面出租，就毫不犹豫地盘下了一个店面，还是经营粤菜。
这所高校学生多达3万多人，他本指着大赚一笔。
可谁知，除了刚开业的那几天之外，他的生意一天不如一天。
后来他一打听，发现这所学校里的学生大多来自北方，吃不惯粤菜。
无奈之下，他只得将餐馆转让了。
案例四：
一位朋友看到某条商业街上人潮涌动，街上的餐馆生意都异常火爆，不由动了心思。
他很快通过关系，在这条街上盘下了一家火锅店。
街上的人流量依然很大，可是朋友的火锅店却没有如预期的那样火爆起来。
后来请高手帮忙，才找出了原因：
这条街虽然客流量很大，但是餐饮的竞争也异常激烈，短短一公里的街道上，光火锅店就有十几家，其中还有几家正宗的四川火锅店。
朋友的火锅店没有任何竞争优势，只得被迫转让。
从上面四个案例中，我们不难看出餐馆选址必须考虑的几个因素：
（一）客流量对比四个案例，我们不难发现，四位餐饮投资者在选址时，都不约而同地考虑到了人流量这个因素。
没错，对餐馆而言，人流决定客流，客流决定“财流”。
但是，值得注意的是，人流≠客流。
如何考察客流量？有以下几个衡量指标：
1、人流量。
从概率论的角度来说，客流量与人流量成正比，人流基数越大，说明将“人流”转化为“客流”的机会越大。
比如武汉的江汉路步行街，每逢节假日总是人满为患，人流量非常大。
那里的各种小吃店都不愁生意。
2、交通状况。
一般来说，交通便利的地方，人流量都会比较大。
像各个城市的步行街，往往都有比较繁华的交通到达街口，而且公交线路也比较多。
另外，交通还包括是否有停车场，以及停车场是否安全等。
良好的交通情况能引人驻足停留，自然会带来商机。
（二）客源四位投资者失败的经验告诉我们，“人流量”只是选址众多必须考虑的因素之
一。
除此之外，对客源的考察也必不可少：
1、人源≠客源。
人源只是为客源提供了一个前提条件，但并不是所有的人源都能转化为客源。
而只有客源，才能为餐馆带来利润和效益。
2、客源特点。
客源，即潜在客户。
这是在准备经营餐馆之初就进行了定位的。
在选址时，客源特点是必须要考虑的因素。
因为不同的客流对就餐地点的选择也大有讲究。
比如，高档的商务会餐，就对餐馆的档次要求比较高；而普通的同事聚会，则会选择比较实惠的餐馆；普通的工薪阶层的午餐，则讲究便捷……考察客源必须注重以下几个方面：
（1）常住人口数。
餐馆所在地常住人口是支撑餐馆持续经营的重要潜在客户，其数量关系到餐馆将来是否有足够的客源。
（2）年龄结构。
一般来说，年轻人的消费欲望更强烈一些，居家的人外出就餐的次数相对较少。
老年人到餐馆消费的欲望最低。
（3）人均收入。
毫无疑问，收入高的人更热衷于外出消费。
（4）消费特点。
不同收入阶层的人对餐馆的选择不一样，比如普通工薪阶层的午餐，大多以快餐为主。
所以在考察这项时，要与餐馆客户定位相结合。
如果您的餐馆是经营快餐，可以考虑写字楼比较集中的地方，客户定位为一般的工薪阶层。
（5）社会增加率。
就是餐馆所在地的人流量是否会随着时间而增加。
这在很大程度上影响着餐馆的长远发展。
（三）餐馆定位案例三不仅告诉我们，把粤菜馆开到北方人集聚的地方是不明智的。
它还告诉我们，在选址时，餐馆自身的定位也是必须要考虑的因素。
餐馆经营什么项目，就要有针对性地去寻找相应的客源，根据客源定位，再去选址。
1、餐馆经营项目定位。
您的餐馆决定经营什么，是选址必须考虑的因素：
如果您选择开火锅店，选址时就应该注意当地人是否爱吃辣；如果您开甜食馆，千万不要到全是北方人的地方去开。
2、餐馆档次定位。
客观地说，餐馆的地址与餐馆的档次应该相得益彰。
如果您想经营大众型餐馆，不妨选在闹市区，重点考虑人流量；如果您想经营高档餐馆，那么可以考虑高档办公楼附近，而且环境必须幽雅；如果您想经营低档快餐，不妨考虑工地、学校等低收入群体集聚的地方吧。
（四）持续经营每位投资者在决定投资之前，都是希望生意能够持续经营下去的。
对餐馆老板而言，选择一个可以长期使用的地盘显得尤为重要。
1、有利于培养稳定的客源。
餐馆根据自身的特点，赢利周期也不一样。
有的餐馆投入比较大，回收成本需要较长的时间。
但一个餐馆要做到人人皆知，有一定的知名度，是需要时间的。
没有人愿意在生意正蒸蒸日上时被迫搬迁，稳定的地址有利于打造餐馆的品牌和知名度，有利于培养稳定的客源。
如果餐馆不能长时间经营，则很可能亏本。
2、考察当地市政规划及公共配套设施。
找好意向地址后，一定要弄清当地政府近一两年的规划，对那些被列入拆迁行列的地址要坚决回避。
可以先从水、电、气、道路、绿化等方面初步了解一下，然后通过网络或熟人了解一下当地的治安、环保、环卫等情况。
3、地区的经济背景。
餐馆选址当然应该要考虑地方经济的发展。
经济背景特别是商业发展情况，在很大程度上影响着餐馆未来的经营状况。
一个商业不发达的地段，可能很难拉动消费，生意自然无法长期做下去。
这一点在第一章里面已经有所表述，并有案例佐证。
4、考察店面上一位经营者（或房东）的情况。
生意好不好，上一位经营者的经营状况能为您提供一些参考。
弄清对方转让店面的真实原因，可以避免一些潜在的风险。
如果对方也是与您做相同的生意，没有经营与管理上的原因，却亏得一塌糊涂，则该店址不宜考虑。
（五）竞争对手每个行业都存在竞争，餐馆业也不例外。
在选址时，当您锁定一个初步目标后，比较保险的做法是，再去考察一下这块地盘上您将有多少潜在竞争对手以及他们的情况。
所谓“知己知彼，百战不殆”嘛，考察指标有以下两个：
1、竞争对手的数量。
考察的办法很简单，统计一下那片区域有多少家餐馆。
对手太多或太少，都不是好事，最好数量适中。
餐馆“扎堆”能对客源形成较好的吸引力，但类型相同或相似的餐馆扎堆在一起，如果太多的话会弄巧成拙。
上述案例四就告诉了我们这个道理。
当然，在“扎堆”的餐馆群中，如果您能够做到非常也特色，做到“鹤立鸡群”，也未尝不是好事一桩。
2、竞争对手的实力。
在您拟选择的区域，找出与自己经营同一项目的餐馆，考察一下对方的规模、装修、价格及服务等情况，“敌”我对比一下，弄清自己的劣势和优势。
如果感觉实力相当，与对方能形成竞争关系，有得一拼，则可以考虑；如果自己实力与对手相去甚远，毫无优势，则放弃为宜。
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