浅谈休闲旅游时代下民宿集群发展的经营之路
一、民宿行业发展现状
近年来，随着自由行消费者的需求高度个性化，体验目的地文化、当地社交需求的日益增长，随着精品休闲旅游需求的高速增长，中国将进入微度假旅游阶段，旅游消费特征向常态化、高频次消费转变，周边游市场份额将持续提升，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.1亿元，高人气市场促使短途游产品出现细分，民宿客栈的消费趋势有了很大的增长，呈现发展旺盛局面。
二、民宿困境——民宿发展的集约与局限
（一）发展的局限性
⏹ 国内客群呈现哑铃状分布特点，与国际民宿消费主力有明显差别
国内市场客群呈现哑铃状分布特点：有50.7%在26~35岁之间，38%在18~25岁，主要集中在年轻的一代。 “2016年第一季度消费群体分析数据”显示，预订民宿的用户中，高达48%的人为月收入低于2500元的90后，同时，42%的用户收入在9000~16000元，剩余10%为中间收入群体。
根据airbnb得到的国际市场偏好情况为，民宿对中档酒店的替代性最强(为43.1%)，而对高档酒店的替代性仅为4.3%。我国中低端价位产品居多、精品化刚刚起步的市场现状无法满足中国休闲游出行需求，在对接国际游客上民宿行业显现出了明显的供给侧不足。
⏹ 对资源依赖性较强
据统计，国内大陆客栈民总数高达42658家。其中云南以6466家的数量位居全国首位，浙江民宿数量位居第二位。浙江省范围内湖州和嘉兴是民宿的两大聚集区。民宿市场现阶段分布呈“成熟景区、资源优秀、旅游城市“三大特点，对周边吸引物的依赖性强。
（二）民宿产品现存问题
⏹ 同质化问题严重，无特色
民宿的有效供给和特色服务稍显不足，主要体现在：一、民宿供给水平较低，特色民宿比例较低。从全国范围来看，目前特色鲜明的民宿数量约只占民宿总数的十分之一；二、同区域或同资源的地区中，由于民宿的发展缺乏掌控，同质经营现象突出。在没有特色和竞争力的状况下，很大程度地降低了民宿吸引力，导致游客的住宿率较低。
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⏹ 产品增长速度暴增，缺乏质量保证
市场供应量增长快，尤其在过去的两年时间，呈现暴涨局面，又基于单体发展无统一管理、
依赖相同吸引物、低成本大众化回收快的盈利方式使得大众消费型产品的市场占比居多，品质型产品的份额远不足市场需求。
⏹ 配套产品不完善
民宿需求更多的是去体验独具特色的民俗文化氛围，很多偏远地区的民宿，住宿条件简陋，专业化住宿服务有限，一定程度上影响了该地区民宿体验的口碑品牌。如：为了扩大经营规模，破坏了环境风貌；人员混杂，消防安全隐患多，卫生条件差，安全设施、停车场、购物场所等公共配套设施明显不足。
（三）经营短板严重
⏹ 缺乏品牌认知
由于入住率、服务不达标、无法消化大量客群、周边配套不完善、完善政策尚未出台等问题，民宿行业缺乏品牌认知，单体民宿盈利过程中很难以品牌效应产生价值，大大降低了盈利空间。
⏹ 季节短板问题明显
民宿主要依托生态资源，对周边成熟景区处于最原始的依附状态，且行业中大部分民宿没有进行深入的文化、资源挖掘，体验感缺乏。季节问题明显，抗风险性能大大降低。
⏹ 规模有限，承载力及附带产品发展空间不足
民宿规模直接决定了民宿的扩展空间，单独以住宿为核心吸引的民宿发展无法对客群产生长期吸引力，附带产品或配套产品的填充不足为民宿发展落后的关键之处。
三、未来之路——民宿集群发展的未来大势
通过以上民宿行业发展趋势及现状分析，得出了限制民宿发展的趋势、产品不足及盈利不善三大阻力，清凉峰民俗小镇项目的建设在深度挖掘文化特色的基础上，对标市场三大问题，初步判断以民宿集群的方式可以提升民宿品质、完善服务体系、打造民宿品牌、创造营收价值的目的。
（一）延展消费客群
⏹ 满足多种人群的不同需求
图为airbnb根据网友点评及热搜总结出的民宿偏好及影响因素，由图可知，民宿的功能不仅在于提供独特文化之中的住宿体验，民宿客群对人文、情怀、互动及特色活动的需求更加强烈。
本案规划中深入挖掘清凉峰河桥文化内核，针对高端客群、休闲大众客群及科技、艺术、原生等追求个性客群，打造11大类主题民宿产品及特色文化体验，以传统文化、宗教文化、工匠文化、茶文化等软性品牌取代生态吸引力，打造河桥标志性特色品牌，强调代入感。
⏹ 集群发展，减少对周边成熟景区或资源的依赖性
民宿集群发展可完善配套设施，解决体验不足或板块缺失等问题，公共区域服务集群中各个单体项目，又独立形成吸引力，逐步完善集群内的旅游系统，将游客关注点由周边资源向民宿自身转移，削弱周边景区对民宿的影响力，解决淡旺季、人气依赖等问题。
（二） 民宿内部优化再升级
⏹ 特色化发展，错位经营
同一集群内民宿的建设应因地制宜，各具特色，避免雷同，根据实际情况进行错位经营，完善内部结构。包括：鼓励针对家庭、亲子、商务、会议、度假等的不同旅行项目，吸引高、中、低不同消费档次。
清凉峰民宿小镇项目调研了江浙沪地区十大人气民宿现状，分析产品组合及盈利模式等方面，在民宿设计、造景、挖掘内涵、展示文化等方面做出了深度策划，本案的民宿规划以主题为分区，针对未来即将形成的滑雪场度假区，设置竹、古、石、船等主题的民宿片区，通过对标十大民宿案例中受欢迎产品分析，强化主题餐饮、手工活动、主题展览、休闲娱乐等配套板块，强化特色体验，以主题展示、节庆等活动吸引人气，在集群内部形成错位发展。
⏹ 延伸体验链，寻找发展突破点
延伸特色文化价值，深入挖掘独特文化，深度围绕吃住行游购娱六要素强化体验系统，突出个性，在周边民宿大圈层中才能脱颖而出。
本案选址入口处核心集散位置，挖掘作坊工匠文化基底，打造工匠艺术为主要的半街商业街，体验主题购物、餐饮品尝、游览、参展、课堂等方式，延长停留时间，丰富体验轴线，并强化寺庙、温泉等体验产品丰富游线。
⏹ 提升民宿品质，打造精品化体验
克服以往民宿个体经营者各自为战的现象，要进行统一的策划和管理，参考法国、英国等地较为成熟的民宿考评制度，内部设定评判准则，从而提高整体知名度，形成特色区域品牌。放大民宿集群的品牌效应，为内部单体民宿创造出更大的利益和价值。
（三）填补经营漏洞，创造营收价值
⏹ 借政策之势、发展特色目的地
民宿经济逐渐向多元创意方向发展。当民宿经济发展到一定的程度之后，房间的舒适度进一步提高。开发多元创意产品，并充分结合本地区特色人文环境和生态环境，积极发挥创新想象力，柔和美学元素，有效融合创造出独具地域特色，主题鲜明的民宿文化产品。
⏹ 发展“1+N”的产品盈利模式，减少住宿在收入中的占比
以住宿为主，融入游览、餐饮娱乐、休闲购物、生产活动等深层次开发的一体化设计。同时，充分整合和发挥六大要素（食、住、 行、游、购、娱）的功能，多元化收益的探索将会为民宿综合收益带来有效补充。
基地构建八大主题、四大片区民宿体验集群的同时，挖掘手工艺、艺术、禅宗等特质，减少住宿收入在盈利中的比重，以二次消费、活动消费创造营收。
⏹ 多途径推广
着力打造具有地方特色的生态居住环境，改善服务形式和服务内容，开创“旅游 +互联网”的营销模式，节庆营销、网络营销、旅行团营销及内部营销相结合，既单独作为品牌活动，又满足周边景区的配套，提升民宿旅游吸引力，增加民宿业主的经济收益，提升市场竞争优势。
四、结语
集群为特色的民俗小镇既能满足民宿客群的配套需求、升级现有产品，又能自成特色，实现民宿经济盈利；既能提高地区性民宿服务能力，逐步健全和完善民宿经济的管理体系，又可利用品质效应，发展独特文化，塑造吸引力。本项目经过市场研判及案例对标，初步认为构建“小雅河桥”为核心理念，多元化的民宿度假体验为主要载体，兼具集体验式文化商业、禅文化养生、生态山水度假和品尚旅居等功能为一体的“江南雅生活”度假小镇为可行之路。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/c4b8e066326c1eb91a37f111f18583d049640fbe.html
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