物业管理采购项目需求模板
采购需求
一、项目概况
本项目确定一家中标供应商，对广州市花都区邝维煜中学进行物业管理，包括校园安全保卫、清洁保洁、勤杂人员等服务工作。物业概况如下：学校占地面积 88473 平方米，建筑面积 50201 平方米，绿化面积33700 多平方米，服务期一年，项目最高限价 260万元。
二、服务内容
（一）安全保卫
全天候 24 小时秩序维护服务，包括：师生、车辆出入管理服务；办公楼、宿舍内公共设备设施、公共财产的安全监护；办公楼、教学区内公共秩序，办公、教学秩序的维护；校园内交通安全与停车秩序维护；消防安全管理等。
1. 人员、物品出入管理服务
中标供应商应基于学校是公共场所，进出人员多的特点，制订详细的人员进出管理方
案，运用规范语言为师生和进入人员提供快速、便捷、大方的服务，维护学校正常的教学秩序和良好社会形象。
(1) 对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语须文明规范；对进入校园的人员要实施详细登记。
(2) 对物品进出实施严格管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入校园。
2. 车辆出入和停放管理服务
(1) 机动车辆管理
执行学校的相关规定和要求，对所有车辆进出登记，根据车辆出入证照进行安全检查，对本校教师和上级领导来访车辆，运用规范语言和动作进行有效识别和自动放行。规范车辆在辖区内的行使和停泊，发现异常及时制止或处理，确保交通秩序良好。
(2)非机动车辆管理
指引进出学校的非机动车辆按照规定行驶和停放。
(3)车场巡查
定期进行车场巡查，发现闲杂人员，应及时劝离，对不法行为进行防备。
3.治安防范管理
在治安防范方面，统一制服着装，采用先进的安保装备，如无线对讲通讯、电子巡更
系统；采取固定岗、巡查岗、督查岗三级管理制度，运用人防、技防两种手段，对本项目安全保卫管理工作进行全方位监管。中标供应商应：
(1) 明确各岗位工作职责，规范各岗位工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重点区域、重点部位、重点设备机房每3 小时至少巡视一次并记录，发现不法行为应及时制止；
(2) 使用巡更设备进行安全巡视，并在监控中心进行巡更记录；
(3) 事先做好治安应急预案，巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并采取必要措施，随时准备启动应急预案；
(4) 保障治安电话畅通，接听及时（铃响十秒内须接听）。
4. 消防系统管理
在消防管理方面，协助学校进行日常消防的安全检查和防范，建立快速反应义务消防
队；做好平时火警预防工作，强化消防培训与演练工作。对于日常检查发现的消防设施设备安全隐患，及时和学校沟通联系，确保所有设备设施处于良好备用状态。
(1) 定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；如发现消防器材有异常情况，应及时报采购人处理。
(2) 定期进行消防宣传和参加学校消防演习。
5. 突发事件防范与处理
在突发事件防范与处理方面，建立完备、切实可行的应急处理制度，包括：
(1) 设备故障的应急处理预案；
(2) 防台风、雨汛应急处理预案；
(3) 火灾事故紧急处理预案；
(4) 其他突发事件应急处理预案。
（二）清洁保洁
1. 基本要求
(1) 各区域的卫生保洁时间应科学合理安排，遵循采购人要求，配合好正常的教学工
作及其他教育教学活动。
(2) 垃圾清理后及时送到垃圾中转站。
(3) 保洁员必须严格按安全规范进行操作。
(4) 中标人应安排管理人员定期巡视、检查保洁工作质量，做好保洁员的指导和教育
工作。
(5) 如学校有特殊情况，如迎接检查和开展大型活动、季节性流行病消杀、其他特殊
情况、相关职能部门的要求等，应安排合理的人手支援，确保工作顺利进行。
2. 路面的清洁、保洁
(1) 每天对学校门前、操场、过道、走廊等地面定时清扫。
(2) 除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。
(3) 下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。
(4) 发现地面有油污应及即时用清洁剂清洁。
(5) 地面的清洁标准：
a) 室外地面目视无杂物、积水、无明显污渍、泥沙。
b) 路面、操场每 100 平方米丢弃物在 2 个以下，每 200 平方米痰迹控制在一个以内。
c) 室内地面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍。
d) 地面垃圾滞留时间不能超过2 小时。
3. 天面卫生的清洁
(1)清除天面排水口（管）周边垃圾清除，疏通积水。
(2)天面卫生应每半个月清扫一次。
(3)清扫时应注意：杂物、垃圾袋和工具严禁直接往下丢，以免砸伤行人、损坏工具。
(4)清洁标准：应达到目视天台无垃圾、杂物，无积水、青苔。
4. 雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的清洁
(1) 雕塑装饰物的清洁：
a) 打扫装饰物上的灰尘，用湿抹布擦抹。
b) 有污迹时应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦拭，然后用水清洗。
c) 大型户外雕塑每学期清洗一次。平时根据实际情况随时擦拭。
(2)宣传栏、标识牌的清洁：
a) 有广告纸时应先撕下纸后再用湿抹布从上往下擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗。
b)室内宣传栏、标识牌应每天擦拭一遍，室外宣传栏、标识牌每半月擦拭一次。
(3)清洁时应注意：
a) 进行梯上作业时，必须两人同时在场，一人扶梯，一人操作，梯子放平稳，在保证人员安全前提下操作。
b) 人不能爬上装饰物以防摔伤。
c) 清洁工具不要损伤被清洁物。
d) 宣传栏、标识牌的清洁要注意不能损坏已张贴或标示的内容。
e) 清洁后检查应无污渍、无积尘。
5. 地面、梯间通道的保洁
(1)每天清扫楼层地面、通道和楼梯台阶并拖洗干净，并做好工作时间内的保洁。
(2)用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每天循环保洁一次。
(3)各梯间、通道的墙面、天花板应每周进行一次除尘。
(4)水磨石地面和水泥地面应每月涮洗一次。
(5)大理石地面应每学期打蜡一次，每月抛光一次。
(6)注意事项：
a) 洗涮楼道时，注意防止水流入电梯门和办公室(或课室)门内。
b) 清洁工具不能放在梯间通道。
(7) 清洁作业标准：
a) 地面、梯级洁净、无污渍、水渍、灰尘。
b) 楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭100cm 后，纸巾没有明显脏污。
c) 铁栏油漆完好无脱皮。
d) 梯间顶面无蜘蛛网、灰尘。
e) 地脚线干净无灰尘。
f) 大理石地面目视干净、无污渍。
g) 水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、污迹。
6. 卫生间的保洁
(1)每天在早上 7：30 时必须要搞好洗手间的卫生。教学楼卫生间需在每节课上课后清洁 1 次，其它卫生间每日早午晚各清洁1 次：
a) 打开门窗通风，用水冲洗大、小便器。
b) 清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋后放回原处。
c) 用洗洁精均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗涮大、小便器(如是座厕，
注意清洁两块盖板及底座卫生)，用快洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净。
d) 用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等抹一遍。
e) 先用湿布擦窗玻璃和镜子，然后用干毛巾擦干净。
f) 用拖把拖干净地面。
g) 每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大、小便器、地板进行消毒。
(2)每月两次对洗手间进行消杀工作。
(3)发现墙壁有字应即时清洁。
(4)保洁标准：
a) 天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。
b) 目视墙壁干净、便器洁净无黄渍。
c) 室内无异味、臭味。
d) 地面无烟头、纸屑、污渍、积水。排水管和污水管无堵塞，无漏水。
e) 洗手台无积水，玻璃镜面清洁光亮。
(5)注意事项：
a) 禁止使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面。
b) 下水道如有堵塞现象，应及时疏通。水管有漏水，应及时修复。
7. 门窗的保洁
(1)擦拭门锁及门面。
(2)拉开窗帘用玻璃清洁剂擦拭玻璃并用干布抹净。
(3)擦拭内外窗框、轨道。
(4)保洁完毕应关好门窗、拉上窗帘。
(5)人手能触及处应无积尘。
(6)窗帘、布幔等每学期清洗一次。
8. 功能室、办公室的保洁
(1) 功能室、办公室的清洁需派专人负责。办公室保证每天清洁一次。功能室除每天清洁一次，特殊的功能室还要根据学生上课的使用频率增加清洁次数。
a) 整理好台面文件，摆齐桌椅，用微湿布擦拭台面后再用干布抹干。
b) 清理室内的烟灰缸和垃圾，清洗专用室使用过的设备。
c) 擦拭门、椅、柜、电脑等室内设施和室内装饰物，保证物品摆放整齐不凌乱。
d) 清洁地面，保证地面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍。
e) 室内空调机每月擦拭一次，空调内的空气过滤网、风扇、窗帘等每学期清洗一次。
(2)功能室、办公室保洁时应注意：
a) 清洁时间以采购人要求为准，不能影响教师办公和学生上课。
b) 不得翻动室内所有物品、文件，办公用品应轻拿轻放。
c) 不应扔掉有记录的纸张。
d) 吸尘时不准动用电脑插座，抹电脑、电器时须用干手巾。
(3)保洁标准：
a) 玻璃门窗目视无明显污迹、手印。
b) 地面干净无污渍、无垃圾。
c) 灯具摆设品用纸巾擦拭，无明显灰尘、污迹。
d) 师生使用过的设备摆放整齐、干净。
e) 室内空气清新无异味。
9. 垃圾处理
(1) 垃圾清理后送到采购人单位垃圾池（屋）或垃圾箱，并统一运到垃圾中转站。每天清运，保证垃圾池（箱）周围无污垢、无积水。清运后及时冲洗，离池（箱）2 米没有异味。
(2) 垃圾中转站的垃圾应存放齐整，及时清运。
(3) 垃圾运送人员负责每天冲洗垃圾中转站地面。
(4) 每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。
(5) 垃圾中转站的卫生标准：
a) 地面无散落垃圾，排水畅通，无污水、污渍。
b) 墙面无粘附物，无明显污迹。
c) 垃圾做到日产日清。
d) 所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾。
e) 保持清洁无异味，应定时喷洒药水，防止发生虫害。
10. 排污管、化粪池和污、雨水井及沙井管道清理
(1) 保持排污管、化粪池进排畅通，无污水外溢。出现厕所堵塞及时疏通。每学期至
少清理一次校园内的所有化粪池，运粪车进出校园应安排在上学时间以外，提前书面报告给学校并取得同意。堵塞疏通、清理及运送粪便费用由采购人承担。
(2) 定期检查和疏通污、雨水井与沙井等排污管道，保证排水畅通，无外溢。沙井内
无丢弃物，盖上无污垢。与市政排污接口能正常使用。特别是在雨季来临前，对所有横排、竖排排污管道进行细致的检查疏通，确保污水及时排走，不影响正常的教学秩序。
（三）食堂临聘人员
负责学校食堂临聘人员的管理，保证食堂的卫生清洁及用餐秩序。
（四）宿舍管理人员
负责学校宿舍安全的管理，保证学生住宿安全。
三、人员配备
(一) ★配备人员不得少于57 人。
(二) 具体岗位
(三) 人员资格要求
1. 主管：具有物业管理的职业资格证书，并从事物业管理工作五年以上（含五年）。
2. 保安队长：具有上岗资格证书，并从事物业管理工作五年以上（含五年）。
(四) 人员管理要求
1. 中标供应商应根据学校的实际情况合理调整人员做好学校的整体工作，如发生突发事件时，应整体调配人员，配合采购人进行现场处理。
2. 中标供应商必须保证服务人员的数量和岗位，无论是在学校寒、暑假期间还是日常学期期间，中标供应商的安保管理、宿舍管理、校园保洁岗位人员不得减少，采购人将对中标供应商的人员数量每月核查一次，如发现人员减少，按具体缺岗人员扣减当月服务费。
3. 采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标供应商必须保证派驻学校工作人员的稳定性，如有工作人员调离，须书面通知学校相关负责人。
4. 中标供应商的工作人员须符合广州市政府用工标准要求，全部人员必须购买相应的劳动保险。需持有上岗证的工种须全部持有相应职位的资格上岗证方可上岗。
5. 中标供应商各类工作人员按岗位要求统一着装，言行规范（会使用普通话），注意仪容，公众形象。
6. 中标供应商工作人员须遵守学校相关规章制度规定，如有违反或损害学校利益经教育无效，采购人有拒绝中标供应商违规工作人员在此工作的权利。
7. 中标供应商需负责各工作人员的制服、警具、劳保福利等。
8. 学校提供服务人员的食宿。
四、服务期限
自合同签订之日起1年。
五、其他要求
(一) ★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。
(二)★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
(三) 服务期内由于中标供应商责任造成学生、教师人身伤亡和财产损失的，由中标供应商负责赔偿。
(四) 中标供应商的工作人员在校内发生违法、违规行为或在操作过程中出现工伤事故，所造成一切后果及损失，由中标供应商承担责任和负责赔偿。
(五)中标供应商必须接受学校检查监督，并按采购人要求立即提供所有值班巡查记录。
(六)中标供应商自开始保安服务之日起30 日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
六、付款方式
服务费按月计算，每月15日前支付上月服务费。中标供应商在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票后的15 日内办理支付手续。如中标供应商提供的服务不足一个月时按日计算服务费。
一、总 则
第一条 本合同当事人
甲方（采购人）：
乙方（中标供应商）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》及广州公共资源交易中心“<#项目名称#>”（项目编号：<#项目编号#>）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：
第二条 基本情况
物业类型：
坐落位置： 占地面积： ㎡ 建筑面积： ㎡
第三条 乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。
二、服务事项
第四条 具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。
三、服务期限
第五条 管理服务期限：20 年 月 日～20 年 月 日。
四、双方权利义务
第六条 甲方权利义务
1. 代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2. 审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等；
3. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4. 负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；
5. 对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；
6. 协助乙方做好管理工作；
7. 按时支付管理费给乙方；
8. 招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。
第七条 乙方权利义务
1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并经甲方审定后实施；
2. 乙方不得转包或分包项目内容，乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料，同时甲方不予退还履约保证金；
3. 负责编制管理年度计划；
4. 对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理；
5. 在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；物业设施需要维修、保养的，应事先告知采购人；
6. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
7. 在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要及时向甲方反映；
8. 在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责；
9. 乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调动指挥；
10. 乙方自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案；（需求中无保安时删除此条）
11. 乙方员工的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定；
12. 本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物业，并向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；
13. 招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。
五、服务质量
第八条 具体质量要求详见招标文件第二章“采购人需求”。
六、服务费用
第九条 管理服务费
1. 委托管理服务费按 支付。在服务期内，甲方支付给乙方的管理服务费总金额为人民币 元（￥ ）。此费用甲方分 次支付，每次支付金额为 元。
2.付款方式按招标文件第二章的要求，如乙方提供服务不足一个月时按日计算。乙方须在甲方办理支付手续前 个工作日内，提供等额的正式发票给甲方，以便甲方及时办理支付手续。
3.履约保证金：乙方与采购人签订合同后 个工作日内，须向采购人交纳履约保证金人民币 元（￥ ）。合同期满后若乙方没有违约行为，采购人在合同期满后 个工作日内无息退还。
第十条 甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自行支付。
第十一条 按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。
七、违约责任
第十二条 乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总额3‰的违约金；累计违约金不超过服务费总额的5%。乙方应按其响应项目提供服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方扣除当月服务费的3‰作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的5%。
第十三条 乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方书面提出整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方有权终止合同，没收履约保证金，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
八、不可抗力
第十四条 由于不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起 天内以书面形式通知对方，证明不可抗力事件的存在。
第十五条 不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本合同。如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同，且均不互相索赔。
九、附 则
第十六条 本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解解决，协商不成时，双方同意采取以下第 种方式解决：
1. 向广州仲裁委员会申请仲裁；
2. 向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
第十八条 本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同不可分割的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。
第十九条 在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖章确认的日期。
第二十条 本合同一式 份，具有同等法律效力，甲方执 份、乙方执 份，政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，合同自双方签字盖章且乙方提交履约保证金后生效。本合同未尽事宜，由双方协商处理。
合同附件：
（一）
（二）
(一) 综合评分权重
(二) 服务评分表
(三) 商务评分表
(四) 综合诚信评价得分评审
综合诚信评价得分=投标人的广州公共资源交易中心政府采购供应商诚信评价得分×5%
说明：1. 《政府采购供应商诚信评价标准》详见本项目招标公告附件。
2. 投标人的诚信评价得分以开标当天交易中心诚信网站公布的分值为准（供应商可通过“广州公共资源交易网-市场诚信-政府采购信用评价”进行访问）。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/281e38b10812a21614791711cc7931b764ce7b58.html
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