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高房价形成因素及其对策研究

发布时间：2017-03-26 12:00:37 来源：文档文库

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《房地产开发与经营》

课程论文

题目：高房价形成因素及其对策研究

姓名：　　　朱红　

学号：　　　M61414031 　

专业：　2014级人文地理与城乡规划

高房价形成因素及其对策研究

摘要：随着房地产业在国民经济中的地位的攀升，房地产价格逐渐成为了社会关注的焦点，由此引发了一系列问题，如社会资源配置失衡、产业结构失调、购房难等各种经济和社会问题，但是高房价的问题却迟迟未得到较好解决。本文主要分析高房价与土地财政的联系，高房价的根本原因，对高房价提供一些思考与建议。

关键词：高房价经济政府对策

一、中国高房价的现状……………………………………………………………………………3

二、土地价格与高房价之间的联系………………………………………………………………3

三、中国房价高的根本原因………………………………………………………………………3

1、货币过剩的流动性与极为恶劣的投资环境…………………………………………………3

2、贫富差距扩大与财富向少数阶层集中………………………………………………………3

3、人口红利与经济结构转型……………………………………………………………………4

4、传统置业观念、物质社会下的不安全感与租房市场建设的不完善………………………4

5、投资拉动型经济、城镇化与中国特色的政府职能…………………………………………4

四、应对中国高房价的对策………………………………………………………………………5

1、调整和完善经济结构…………………………………………………………………………5

2、抑制投机行为…………………………………………………………………………………5

3、调整收人分配政策……………………………………………………………………………5

4、建立社会保障体系……………………………………………………………………………5

五、未来中国房价的发展趋势……………………………………………………………………5

参考文献……………………………………………………………………………………………6

一、中国高房价的现状

随着社会的不断进步，中国住房市场在20世纪90年代末开始转变，“房地产业”这个名称渐渐地进人到我们的生活中。人们的生活虽得到了改善，但因住房带来的波动上升的价格却在不断的考验着人们的承受能力，给全社会带来了空前的压力，从此，“高房价”、“回落”、“调控”、“限购”等名词也不断被人们所提及，不断出现在网络上。由于人们的生活水平不断地在提高，因此对于住房需求也变得更加渴望，有些人除了满足自需之外还具有了投资方面的需求，使房地产市场呈现狂热化，加速了国民经济的发展。但是，过快飞涨的房地产价格不仅会引发各种经济和社会问题，也会使得许多为了满足生活需求的普通人民望而却步，影响到广大人民群众的利益。

二、土地价格与高房价之间的联系

我国的土地是政府垄断资源，并且土地资源兼具有限性和稀缺性，土地自然供给弹性为零，再加上我国的城镇化进程的加速发展，对土地的需求有增无减，在经济学模型中，供给不变，需求增加，会促使土地成交价格不断上涨，造成房地产开发成本增加，进而影响房价。同时地价的上涨还会影响房地产价格未来预期的变化。近年来，一些开发商通过土地竞价获得土地使用权后，进行土地的炒卖，从中获取暴利，从而太高了地价。我国城镇化建设的不断发展，城市规模在不断扩张，出行便利性以及接受教育的方便性，成为很多购房者主要的购房倾向，需求多样化带动供给产生相应的变化，开发商加大基础设施和公共配套设施建设费的投入，势必会造成房价的攀升[1]。

有很多人认为，高房价是由于土地财政的高地价决定的。土地出让金约为地方一般预算收入的一半，再加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心。因此，在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者，地方政府是地王的最大获益者。

但实际上，较高的拿地成本，必然导致房价总体的偏高，这一观点并没有道理。从供需关系来说，市场对于房地产的需求一直旺盛（需求包括了刚需和投资），需求大于供给，必然会导致房价不断地上涨，人们也越来越追捧高房价，高房价又会反过来抬高地价，更多的开发商去追捧抬高地价，“地王”频现，所以从根本来说高房价并不是由高地价决定的，而是高房价决定了高地价。但是不可否认，政府提高土地价格也在一定程度上抬高了房价。

三、中国房价高的根本原因

1、货币过剩的流动性与极为恶劣的投资环境

房价的问题是，中国过剩的流动性与极为恶劣的投资环境之间不可调和的矛盾。简单地说，有钱人不可能把钱存在银行里等它贬值，而他们看来看去，中国没有一个健康的行业、产业值得投资，于是只能投资房地产。

货币超发的现象在中国相当普遍，甚至已经到了相当严重的程度。2010年底，中国广义货币M2余额为接近100万亿元，比1990年增长了65倍，是GDP增幅的8倍以上，同期的美国M2折合人民币也不超过60万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，中国则高达1.87[2]。

资本的本质在于对利润的不断的追求，所以货币过剩的流动性需要不断地寻找投资环境，特别是那些有着良好发展前景的健康的行业、产业，但是中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况：没有好的投资渠道。尤其是近十年来人民币汇率不断升值，以及2008年来的经济危机，让很多出口企业、实业都遭到重创，另外创业环境不理想，创业信心不足，并且通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的最大渠道。

事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。

2、贫富差距扩大与财富向少数阶层集中

首先贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。但是财富进入这些人手中之后，仍然面临的是恶劣的投资环境。

鉴于中国目前的特色社会主义市场经济，像银行、电信等相关行业并没有完全开放，通过勤劳努力创业致富所占的比例无法和完全的市场经济国家相比。而在中国最容易致富的基本是两类：能源和资源。能源指的是煤矿等自然资源，资源指的是靠背景、渠道。这两类的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，可以迅速积累现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。这些人在获取大量财富之后会投资哪些行业，大量的资金最终主要还是流入了房地产。

3、人口红利与经济结构转型

人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产也是当中最大的获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑，两家三代攒出一套房的首付，这些年刚需市场里买房的80后，相当一部分的首付都是由家里上一代人帮忙垫付的[3]。

这当中不能不涉及的是中国经济结构的转型，这使得我们父母一代这辈子基本没有类似于买房这样的大宗消费支出，才得以为下一代提供资金。同时，独生子女政策又保证父母可以用全部财力帮助一个孩子，父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源。总之，人口结构与经济结构的变化，为近十年的房地产发展提供了坚实的大市场。

那么人口红利还能维持多长时间？对房地产发展持悲观态度的人认为是4年左右，但是我相对房地产发展的态度更为乐观，大约是10年左右，因为接下来走入社会的90后依然有类似的状况，并且比80后更具优势，90后的父母大多是60后，他们有更为充裕的积蓄帮助子女。

60后是建国以来最幸福的一代，三年自然灾害和文化大革命时还小，上学时学校已逐步复课，考大学时高考恢复，毕业了赶上改革开放，工作几年迎来中国经济迅速发展、财富积累迅猛的90年代，这也可以说明“富二代”有相当一部分是90后的原因。所以在未来10年左右，90后在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个巨大繁荣的行业。

4、传统置业观念、物质社会下的不安全感与租房市场建设的不完善

作为一个上千年以农立国的国家，中国人自古以来就有着置业观念，“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，经商挣了钱首先一定是买房买田。而中国经济发展到今天，文化已经严重落后而无法和经济匹配，社会经济文化商品化，老百姓要靠一套房子带给自己最基本的生存安全感，终于导致了今天“没房子=没老婆”、“房子=人生成功标尺”等观念自主不自主的成为全社会的共识，构成刚需市场如此巨大的一个重要理论基础，也使中国成为年轻人最热衷买房的国家[4]。

有一部分人认为他们可以将来买房，也能顶得住父母和社会舆论的压力，但租房住的品质实在太低，四处搬家、随意涨价、没有归属和安全感。中国政府一直以来忽略了对租房市场的培育、建设和管理，仅仅是廉租房完全不够，需要着眼于不同财富阶段、不同价位和品质的所有租房细分市场。置业观念不是不可以改变的，改变的前提是有足够稳定的租房环境。发达国家的政府实际上在这一方面都做得比较到位，保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰。一个价格合理、信息充分、管理有序的租房市场，其实是最有效减少刚需客群的水池，将从很大程度上调节地产市场的供需关系。

一个成熟的租房市场对中国社会面貌的改变会是难以估量的，年轻人的财富和消费能力得到巨大的释放，不再承受着巨大的生存压力，用更多的金钱和精力去追求更多非物质的生活，对财富、工作、生活的认识、甚至整个世界观都会发生改变。

5、投资拉动型经济、城镇化与中国特色的政府职能

中国经济的三驾马车，在投资、消费和出口中，消费的增长比较给力但没有什么质变，出口这几年是最受影响的，应该说始终还是大量依赖于投资这一项。而城镇化则是能够拉动巨大投资的行为，其中又属房地产是主力部队，其上下游整个产业链巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以政府卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产带动的就业非常多。

两税制改革以后地方政府缺钱，卖地才能提高财政收入。政府的财政收入需要投入到当地的道路建设、民生工程等等基础服务设施，所以需要大量的财政收入。而很多小国的政府更有效率，这是因为小国的政府基本只提供必要的服务，以及管理一些国计民生的产业，大部分都交给企业来做，不仅市场运转效率高，政府需要花的钱也少，相对也更加清廉。而中国政府肩负太多的职责，范围广且深，甚至还有一部分的闲职与腐败现象。

中国高房价从来不是个孤立的问题，是中国经济走到今天这一步一个几乎必然的结果，这背后是中国的经济发展方式、特色的市场经济、文化和社会观念、政府职能定位等一些基本要素共同产生的结果。一个让全世界都乍舌的高速发展国家，一个让西方打破意识形态束缚不得不合作的经济体，必然会有许多的问题与成绩并存，我们所要做的是如何正式面对和应对高房价问题。

四、应对中国高房价的对策

1、调整和完善经济结构

大力发展实体经济，降低实体企业进行直接融资的门槛，拓宽这些企业进行直接融资的渠道，相关政府部门应转变经济增长方式，寻找新的经济增长方式，着力解决经济结构的转型问题，将通过改革所实现的经济收益尽可能地释放出来，以此实现中国经济的提升。刺激和拉动国内消费需求，加大对国内需求的刺激，实现经济增长方式的转变[5]。

2、抑制投机行为

开发商和投机者的投机行加速了房价上涨速度，因此，要抑制房价上涨，只要制定合理的购房标准，即禁止一次购买多套住房，或者是限定每人的最大购房面积，对超过的部分要分级收取高额的房产税。

3、调整收人分配政策

当居民的收人增加时，就表示他们的生活水平提高，所以对住房方面就会有所要求，从而会增加这方面的需求量，导致高房价。因此，要制定合理的收人分配政策，避免收人分配不公平现象发生，有效抑制部分人收人过高，从而缩小收人差距，防止部分人可以通过加大购房，来获取高收益，增加自身的财富，从而影响房价的波动。

4、建立社会保障体系

应该建立相应的保障制度，解决住房问题。确保低收人的居民对住房的购买能力，使得更多的居民都能买得起房子。完善租赁体系、实行住房补贴政策来满足贫困家庭的居住要求。

五、未来中国房价的发展趋势

虽然这些年政府不断出台各种房地产调控政策，但是对房价的影响不大，尤其对于大城市而言，因为政府的根本目的不是为了打压房价，而是为了促进房价的平稳上升，让整个房地产行业健康成长。所以在中国目前人口集聚的背景下，人口增量较多的大城市从长远看，房价

依然将会平稳的上涨，而一些小城市的房地产库存压力已经非常大，外来人口数量有限甚至流出，整体经济下行趋势明显，所以为了小城市的房价会较为平稳，部分甚至略有下降。从整体来看，中国房地产行业也许会在某一时期内会出现波动与反复，但整体依然将维持上涨趋势。

参考文献

[1]张鹏．房价上涨与“土地财政”再梳理[J]. 首席财务官，2010（4）：47．

[2]张敬如.高房价背后的影响因素及对策探析田[J].经济研究导刊，2014：3一4.