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课程资料：房地产拍卖、变卖估价(一)

发布时间：2024-04-24 12:04:06 来源：文档文库

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第四节

房地产拍卖、变卖估价
房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。
史家解读：
1．房地产拍卖有强制拍卖（司法拍卖）和自主拍卖（普通拍卖）两种。本节探讨的是强制拍卖。拍卖保留价也称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价，详见理论教材第三章第一节相关内容。
2．明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。（理论教材第十二章第三节）
3．对于划拨土地的房地产强制拍卖估价，一般是按出让土地进行评估后再扣除应补交的土地使用权出让金得到最终价格，在评估报告中应说明需由竞买人支付的土地使用权出让金数额，提请报告书使用人注意。
延伸阅读：《房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

一、房地产拍卖、变卖估价的特点
处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同特点，确定其价格。
（一）强制处分
处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
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（二）快速变现
由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易价格低。
（三）市场需求面窄、推广力度小
拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
（四）消费者心理因素
购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。
（五）购买者的额外支出
由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。
史家解读：由于房地产强制拍卖具有以上特点，尤其是强制处分、快速变现和消费者额外支出等特点，客观上决定了拍卖保留价应该比正常市场价值低，也就是说强制拍卖评估价客观上应该比正常市场价值低才合理。

二、房地产拍卖、变卖估价的相关规定
1．房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。2．房地产司法拍卖估价，应符合以下规定：
（1）应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格，其他特定价值或价格；
（2）评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权（史记：其他优先受偿权指拖欠的建设工程款和其他法定优先受偿款）；
（3）人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；
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本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/ff3dfdc62079168884868762caaedd3382c4b595.html