驻马店天中旅游度假区

驻马店天中旅游度假区

可行性研究报告

第一部分项目概况

驻马店市位于河南省中南部，黄淮平原西南隅，素有“豫州之腹地，天下之最中”的美称。驻马店市人杰地灵，历史悠久，是中华民族姓氏文化发源地之一，周氏、蔡氏、金氏、江氏家族的发祥地；盘古开天地、重阳节、梁祝爱情故事、董永七仙女爱情故事的发源地之一；中国车舆文化之乡、中国冶铁铸剑文化之乡、中国嫘祖文化之乡。是省级文明城市、园林城市、优秀旅游城市、全省治安工作先进市、全国教育科技进步先进市、全国双拥模范城、中国金融生态城市、国家园林城市。规划区位于驻马店市驿城区西部，东临驻马店市主城区，南接乐山、金顶山、云蒙山，西望老河水库、板桥水库，北与遂平县嵖岈山风景区遥相呼应，是“驻马店市的后花园”。

第二部分项目开发条件分析

一、机遇优势

胡锦涛总书记指出：“扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是保持经济平稳较快发展的必要条件。”

温家宝总理强调，要“积极培育新的消费热点，扩大文化健身、旅游等服务性消费”。

党的十六届五中全会和中央经济工作会议都将发展旅游业作为促进服务业发展和产业结构调整升级的重要举措，提出“要积极发展文化、旅游、社会服务业等需求潜力大的产业”。国家关于扩大内需的方针，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大的增长。同时，随着全面建设小康社会的推进，老百姓追求高质量生活的欲望将越来越强，不只满足“吃有肉，住有楼”，还希望能有闲钱搞旅游，这种旅游休闲的消费欲望和逐渐增强的消费能力，将给旅游业带来巨大的市场。

以可持续发展为目标的生态旅游，已经成为当今世界及我国旅游产业发展中最具潜力、发展最迅速的组成部分。驻马店天中旅游度假区具备生态旅游的各项特点，即旅游地是一个运行良好的自然或半自然生态系统，旅游基础设施与自然环境相协调，旅游规划及景点设计符合基本生态规律（即设施“生态化”）和文化传统具备原始、真实的旅游体验，愉悦的旅游参与过程，通过旅游使旅游者能感受到“天人合一”的生态和谐，并对旅游地生态环境破坏程度低，提高旅游者的环境保护意识等突出特点。近十年来，生态旅游在国内外迅速地发展起来，并得到广大生态旅游者的响应和积极参与。规划区范围内自然地貌复杂多样，地势相对高差大，具有生态旅游开发潜力的资源丰富，开发生态旅游项目，不仅符合河南省建设旅游大省的总体目标和驻马店市大力打造西部山区山岳型生态休闲度假旅游产业园区的建设目标，而且可增加生态旅游活动项目的多样性，使驻马店市西部山区的旅游业具有更大的吸引力和持续性。

二、气候及旅游资源优势

规划区位于亚热带向暖温带过渡地带，兼具南北气候之长，四季分明，年平均气温约15摄氏度。规划区内雨量充沛，年均降雨量约960毫米；降雨年际变化大。目前，规划区有龙泉湖、三架山水库，并有丰富的矿泉资源。在具有丰富自然资源的同时，规划区更具有悠久的历史、典型的农耕文化烙印、独具特色的农业民俗资源。因此，规划区有比其它旅游地更具开展生态旅游的“先天”优势。

三、区位优势

规划区位于驻马店市驿城区西部，东至胡庙乡政府所在地，南至长寿山南缘，西至七蚁路，北至驻泌路，包括商桐公路两侧及胡藏路两侧，属城市近郊区。地势由东南向西北缓倾，是伏牛山山系余脉，属伏牛山前倾斜平原区，境内地貌有山地、丘陵、平原。以驻马店市为圆心，3小时车程可以覆盖郑州、武汉、平顶山、漯河以及南阳、周口等市，具有良好的区位优势和辐射功能。

四、基础优势

驻马店位于中国南北大通道的中心位置，基础设施完善，硬件设施良好。自东向西有沪陕高速、省道商桐路、驻南公路；至北向南有京港澳高速、107国道、京广铁路以及即将开通的石武高速铁路、规划定线的安信快速。高速发展的铁路、高速公路，纵横交错的省道，四通八达的县乡公路不仅方便了广大人民群众，更加紧密的联系了附近省市，拉近了彼此的空间距离。

五、周边景区

2008年以来，驻马店旅游业以“奇山秀水名寺圣地”为形象定位，积极推进旅游产业化、规模化、市场化进程，全力打造旅游精品，嵖岈山风景区、乐山风景区、“小延安”竹沟红色革命圣地和铜山湖风景区四大块、五大特色旅游区域构成的西部旅游业发展格局已经基本形成。

（1）嵖岈山风景区。嵖岈山风景名胜区位于河南省遂平县境内，景区面积148平方公里，可游面积52平方公里，海拔786米，是国家级地质公园、国家“AAAA”级旅游区、河南省十大热点景区和18个重点风景区之一。嵖岈山区位优越，交通便利，气候宜人，资源丰富，历史悠久，人文璀璨，素有“中原盆景”、“华夏图腾林”、“地质公园”、“西游记全书”和“东方第一社”之美誉。

（2）乐山风景区。乐山国家级森林公园风景区，位于确山县城西北7公里处，景区内满山覆盖的原始次生林，深邃幽静的沟谷溪潭，千姿百态的飞瀑流泉，云封雾裹的奇峰异石，如诗如画的茂林修竹，形成独特优美的自然景观。该景区由北泉寺、塔儿湾、玄都宫景区组成。景观有隋果、唐柏、八卦池、九曲池、颜真卿尽节处、古碑、古塔、龙虎石、哈蟆泉、神仙洞、倒栽古柏、九曲瀑布、十八盘、“八宫两观一拜台”（斗母宫、玄都宫、南海宫、玉虚宫、紫宵宫、灵应宫、万寿宫、玉真宫，两观即群仙观、回龙观），而引起远近游人极大的兴致，如众星拜捧月，环绕四周。明清时期与武当山齐名，为道教、佛教圣地，至今香客络绎不绝。

（3）“小延安”竹沟红色革命圣地。竹沟位于确山县城西30公里处，是我党民主革命时期的一块重要根据地，具有光荣的革命斗争史。1926年党在这里就建立了基层组织，土地革命战争后期，创建了红军游击队。抗日战争爆发后，红军游击队改编为新四军第四支队第八团队。老一辈无产阶级革命家刘少奇、李先念、彭雪枫、朱理治、张震等先后在这里工作、学习、战斗。

（4）铜山湖风景区。铜山风景名胜区分铜山、铜山湖、云雾峰三个部分，总面积74平方公里，海拔681米，景区融汇山峦、湖水、岛屿、潭瀑、洞穴、寺庙、革命遗址、神话传说、历史故事等风景名胜资源，集“雄、险、奇、秀”于一体，自然景观与人文景观相融和，以“一山、一水、一寺、一圣地”构成了完整的风景名胜体系。

六、投资优势分析

驻马店天中旅游度假区的开发，首先要求景区保持完整性、原始性和协调性，白龙泉休闲度假区项目开发除遵守上述原则外，其本身对景区内的基础设施要求相对较少。其中，生态观光采摘项目初期投资低廉。投资主要用于对桃木种苗的培育更新，拉长桃树开花、采摘的时限，同时建设停车场等。相比之下比其它生态旅游投资要少很多。再则，观光、采摘生态游项目具有很强的季节性，主要集中在春、夏两季，因此管理上相对容易，投资回报率高。

第三部分空间布局与规划设计

生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：

1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。

2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。

根据本案的规划的指导思想与原则，在综合考虑天中旅游度假区的景观特色以及地形地貌等自然状况的基础上，将天中旅游度假区划为白龙泉桃源休闲旅游区、龙泉湖生态度假旅游区、长寿山养生度假旅游区。

一：白龙泉桃源休闲旅游区

（一）桃花溪游憩园

1、核心思路

配套果林观光、采摘、登山活动，在该处建设以文化体验、矿泉娱乐、休闲游憩为主题的旅游项目聚集区，以桃产业为核心，重点推出“白龙桃乡”品牌以及各种相关产品。

2、核心创意

核心开发项目包括：桃源演艺广场、桃花潭、桃花溪、桃花矿泉娱乐中心、水果加工坊、田园康体步道、户外营地、桃花驿站。

（二）桃林农家乐园

1、核心思路

结合白龙泉村的搬迁改造工程，建设富有地方特色的桃源农家接待设施，提供农家住宿、餐饮服务；同时在白龙泉村南侧至蚂蚁山脚的区域，开发特色有机作物市民农园，为城市居民提供土地认养服务，利用天然泉水，种植有机作物；在该区域分布各种特色营地，形成游玩、野营、农事体验、农家餐饮住宿为一体的休闲旅游园区。

2、核心创意

核心开发项目包括：桃源人家、矿泉优质作物园、自驾车营地。

（三）万亩果园

1、核心思路

以果林观光、采摘、娱乐、科普教育等为主要内容，展现驿城繁荣的桃产业，为游客提供“四季有花、四季有果”的休闲体验。

2、果林产业构建

采用桃树与其它果树、作物间种的种植方式，一方面能够充分利用土地，实现最大的经济价值，另一方面实现最佳的景观视觉效果，提高其旅游观光价值。

可选择优质桃与林下菌类配套种植，优质桃与林下养殖配套、桃与各种果树条带状间隔种植的模式开发，同时套种其它经济作物，油菜、花生、豌豆、油桐等，体现立体化种植特色。整个片区形成“四季有花、四季有果”的独特景观，形成驻马店周边四季旅游的最佳模式。

3、核心创意

核心开发项目包括：花乡果海步道、步步高升步道、山景远眺步道、果林迷宫、观景休闲平台。

（四）桃园欢乐谷

1、核心思路

借助山形地势，通过种植油桐等经济林打造大的生态环境，可在其中建设森林镭战、拓展训练等运动项目，衔接其他区块的主题，成为驿城区西部的一处户外体育运动圣地。

2、核心创意

核心开发项目包括：山野拓展基地、森林镭战场。

二：龙泉湖生态度假旅游区

（一）乡韵滨湖庄园

1、核心思路

以龙泉湖为核心的区块采用层状开发模式。

龙泉湖水体部分主要以水上运动休闲项目为主，环绕龙泉湖水岸形成公共休闲娱乐为主的水岸休闲景观带，配套水岸绿地等公共空间，形成集大众餐饮、娱乐、垂钓、运动为主的公共活动带；公共活动带外围配套适宜人居度假、环境优美的庄园主题居住区，包括翠湖竹林庄园、高科农业庄园、中医养生庄园；外围建设以特色种植产业为主的庄园种植区，包括竹林种植、高科农业、药材种植。

2、核心创意

湖滨休闲带滨湖一带通过特色景观打造，配套特色餐饮美食、娱乐场所、运动场所，形成综合多种休闲功能公共游憩空间。

核心开发项目包括：滨水运动、滨水休闲、翠湖竹林庄园、中医养生庄园、高科农业庄园。

（二）龙溪文园

1、核心思路

通过引进观赏类珍稀植物品种，打造环境优美的绿色大背景，同时集天中地区特色文化之大成，传播弘扬独具魅力的古驿站文化、民俗文化，集中展示古代天中地区的建筑风貌、历史名人、民俗传说、生产生活场景，重点建设开发文化体验项目、娱乐项目，让游客在娱乐休闲中体验文化魅力。同时拉动影视拍摄活动，形成中原地区独具特色的影视拍摄园区。

2、核心创意

核心开发项目包括：古驿文化博览区、天中民俗文化区、植物区、渔隐小岛、雕塑广场、驿城十坊、天中四馆。

（三）生态农业观光带

1、核心思路

从龙泉湖北侧一直延伸到驻泌公路，打造现代科技农业、设施农业示范区域，对驿城区乃至驻马店市的设施农业产业起到带头示范作用。

2、重点项目

核心开发项目包括：大型连栋温室、节能型日光温室。

（四）游客综合服务中心

1、核心思路

建设多功能的旅游综合服务区，为游客提供综合性服务，同时可形成旅游区的第一道风景。此外，将被作为散客自助游的集散地，游客可以在中心内获得旅游专线信息查询、景区门票信息查询等旅游咨询服务。

同时，旅游综合服务中心同时可以作为旅游产品、特色农产品的销售、物流集散中心，成为为整个大旅游区配套的综合性服务区。

2、核心创意

生态停车场、旅游综合服务中心（标志性建筑）、游览车辆租赁中心、入口休闲广场、景区管理部门、员工宿舍、散客咨询服务厅、特色商品物流集散中心。

三：长寿山养生度假旅游区

（一）“长寿东麓”休闲度假山庄

1、核心思路

补充驿城区商务会议功能的不足，打造集中城市商务、公务、会议、矿泉休闲功能的商务旅游区。设置商务休闲、时尚运动、矿泉养生、商务度假等项目。

2、核心创意

核心开发项目包括：五星矿泉酒店、综合商场、翠云山庄。

（二）长寿山养生园区

1、核心思路

根据园区内资源类型、特征及空间分布规律，总体分为动、静两区以及经济商业区。动区包括中心服务区、有机产品及农业种植区、大众生态休闲区，以是园区的观赏游览开放动区带；静区包括VIP会所、养生文化中心、养生公寓、高端养生房、养生运动中心等；在中心服务区和项目周边建设旅游商业服务区，组织社区参与，引导鼓励村镇农民生产供应特色有机农产品，带动村民致富。

2、核心创意

依托长寿山的自然生态环境，建设生态型老年之家，为退休老年人提供养老、生活、疗养的优良场所。

核心开发项目包括：夕阳红养生会馆、养生文化中心、养生运动中心、健康检测中心、农家养生园。为了保障度假区人员方便就医，建设一所功能齐全、服务一流、设施齐全、各项功能完善的综合性医院。

3、农家乐模式

规划布局：采取“一院一特色”的布局模式，通过种植不同的蔬菜品种，形成如番茄农家乐、野菜农家乐、瓜果农家乐、桃子农家乐等。

建筑风格：在驻马店当地的民居建筑基础上，修饰一些驿站文化、天中文化

的元素符号，打造有文化品位的乡土农家；建筑为单层，砖混结构和石材结构，体现自然、朴实的特色；建筑顶为坡顶，便于雨水排泄。

氛围营造：为了体现强烈的农家气息，建议搜集现有保存下来的原始农业工具，布置在农家乐主题院内，打造体验性项目，如蓄力碾子、人力犁等。

（三）毛公山休闲度假园区

1、核心思路

采用技术手段对采石场进行生态复绿，恢复生态环境。利用山势修建健身登山步道，建设观景亭，为游客提供登山运动、观山的良好去处。配套生态恢复工程，建设具备休闲养生、商务度假功能的休闲度假山庄，形成文化、观光、生态、宜居一体的旅游功能区。

2、核心创意

核心开发项目包括：观景亭、绿源度假山庄。

（四）毛公山农业生态园

1、核心思路

建设以特色农业种植为特色的生态园区，重点培育有机高档蔬菜，稀有花卉、水果品种，同时开发垂钓、农家餐饮、住宿接待设施。形成以特色农业产业为主的综合休闲旅游园区。

2、重点项目

核心开发项目包括：稀有花卉、高端有机蔬菜园、休闲娱乐园。

（五）山地草甸休闲园区

1、核心思路

利用天然的山地草甸景观。打造高水平的马场主题园区，配套野营基地等设施，构建景观独特的休闲娱乐园区。

2、核心项目

核心开发项目包括：休闲马场、户外野营基地、彩弹射击场。

四、一带：田园风景道

1、核心思路

将设施农业、景观农业、植被景观、文化景观等结合起来，打造成为河南省独具特色的乡村田园风景道。将农业、旅游业、加工业结合起来，形成旅游区重要的产业通道。与农业产业化密切相关的加工业、物流业、商贸业等，集中在胡庙乡政府所在地，使胡庙乡政府所在地成为农业产业化的中心，成为旅游区重要的旅游集散小镇。

商桐公路与武广高铁交汇，高铁沿线区块景观条件良好，可利用优越的区位条件，先期启动，建设高水准的农业生态旅游示范园区，为商桐公路沿线的生态农业旅游发展起到示范作用。

2、核心创意

核心开发项目包括：风景道景观工程、现代规模农业示范区、新农村示范点、胡庙农业物流中心。

3、建设模式

建筑风格：现代简约风格，加以当地文化元素修饰，打造中原民居新风尚，开拓新的时代；建筑为两层，砖混或框架结构，外墙可作文化修饰。

规划布局：街道十字形，建筑南北朝向，在新农村中心地带设计人民广场公园，新农村周围种植蔬菜花卉等经济作物，美化新农村，营造诗意景观；道路交叉点可设计环岛，道路设置车辆减速设施。农村自中心向四周设计几处公共绿地和水景系统（根据新农村规模具体考虑），增加村民的娱乐设施；农户采用四周建筑中间院落式布局，院中种植花卉或蔬菜，营造绿色新农村。

建筑空间功能：卧室、客厅、厨房、餐厅、休闲阳台、卫生间、车库、花园等。

第四部分项目的运营与管理

一、土地流转策略

（一）农民承包土地

1、通过转包、租赁、入股、有偿转让等方式，交给政府/农民经济合作组织。政府/农民经济合作组织建设农产品种植基地，或建设新农村，或发展城镇工业、实施城镇化，或用于发展旅游业，或转包给企业进行开发。

2、通过转包、租赁、入股、有偿转让等方式，交给企业，发展旅游业、农业及相关的加工业、物业等。

（二）分散的宅基地

宅基地集中起来，或用于新农村建设，或发展农业、旅游业等。

农户，集中安置在新农村；或集中安置在驿城区，配套生活福利；或接受政府、企业的经济补偿，自由搬迁。

（三）引导修编

借助驿城区西扩、城镇化发展的历史机遇，引导《土地利用规划》、《城市规划》修编，促进土地合理开发、利用。

二、运营模式

（一）相关投资群体

1、驿城区区政府

其主要职责和工作在于：

成立天中旅游度假区管理委员会，由管委会代表政府进行国有资产的市场化运作，进而实现国有资产的保值、增值。

进行旅游区公共基础设施、公共景观设施的投资和部分明星项目的投资建设，以先期启动旅游区，吸引人气，储备财气，为旅游区发展提供第一推力；

编制旅游区规划设计，储备土地资源，储备优秀项目，为旅游区长远发展提供指导，为招商引资提供基础；

在储备土地和储备项目的基础上，积极进行招商引资工作；

协调旅游区开发过程中的各方利益，维持旅游区和谐发展；

统一进行旅游区的营销宣传，构建旅游区在全国市场的鲜明形象。

其受益主要在于：

景区门票的受益；

土地升值的受益；

企业税收的受益；

城市品牌的升值；

旅游区带动的泛产业的共振发展；

其他隐形受益等。

2、旅游区内部相关行政村

其主要职责和工作在于：

在驿城区政府的领导下，协助进行旅游项目的开发和建设、旅游招商引资等；

引导村民积极参与旅游区的开发建设，并指导村民从旅游区开发中受益；

进行旅游商品、购物纪念品的生产、销售，并从中获益；

村委投资建设部分重点旅游项目，诸如餐饮、娱乐等，保证旅游业开发的优先受益权；

积极参与旅游区的管理和经营；

提高自身素质，学习旅游商业行为，为参与旅游业打下基础。

其受益主要在于：

景区门票的受益；

土地升值的受益；

农家餐饮住宿的受益；

乡土购物娱乐的受益；

村民致富的受益；

3、投资开发商

其主要职责和工作在于：

投资旅游区的部分组团和部分项目，参与旅游区开发建设；

参与旅游区的管理；

参与旅游区的整体营销，并积极进行个人投资项目的营销宣传。

其受益主要在于：

个人投资项目的经济受益；

享受旅游区的景观受益；

（二）商业运作模式

模式一：政府主导、企业参股、村落协作、统一开发

政府主导、企业参股、村落协作、统一开发的商业运作模式是旅游区旅游经济启动比较现实的开发模式之一，主要意思为在政府强力主导下成立由政府、大企业和行政村组成的股份公司，政府和大企业以资金入股，行政村以集体土地和村落环境入股，内部项目不再进行二次招商，全部由三方成立的旅游开发公司统一开发和运营。

模式二：政府主导、村落协作、项目招商、收益均享

政府主导、村落协作、项目招商、收益均享的旅游开发模式是旅游区旅游经济启动另外一种比较现实的模式，意即政府独自成立旅游开发公司，村落以村落环境参股，政府分项目对旅游区需要控制开发的土地进行整体控制，然后按项目进行分别招商，主要以组团的形式进行，政府、行政村、组团投资商按照协议分享收益。

模式三：经营权转让、大财团统一开发，政府和村落部分受益

经营权转让时前几年旅游开发比较时髦的做法，近年来随着诸多投资商圈占资源而不进行投资开发而被政府普遍怀疑，具体做法是政府做好规划设计后，以规划蓝图对外进行招商，对景区进行经营权的整体转让，一般为30年、50年，投资商获得经营权后，对景区进行开发，可以独立开发，也可以二次招商，行政村可以在政府的引导下和投资商合作。

第五部分市场分析

一、国内旅游市场现状

1996年我国推出了休闲度假游；1999年又推出“生态环境游”，放松身心、贴近自然、融于自然的旅游活动风靡一时，由此，也揭开了我国休闲、生态旅游的序幕。传统的观光旅游产品正为之所替代。1995年5月，我国实行了5天工作制；1999年又开始实行“十一、五一、春节3个长假，2008年开始，全国假日办调整假日，“五一”法定假日有原来的3天变1天，增加清明、端午、中秋三大传统假日各放1天，至此，我国的法定休假日已达115天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有1/3以上的时间是休假日。长期制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。而随着生活节奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的人改变了传统的走马观花方式，而选择了放松身心、贴近自然的旅游行为。

目前旅游业己成为世界第一大产业，是当今世界的热门产业，而且经济发展水平越高、社会越进步的国家和地区，旅游业越兴旺；旅游业是绿色产业、无烟产业、最好的创汇产业，因而是永远的朝阳产业。旅游业是一种“一本万利”的产业，投资见效快，回收成本快，深受各国各地区各单位青睐。随着国内小康生活的到来，旅游成了与住房、汽车一样的三大消费热点之一；双休日、“十一”“春节”长假制等，使人们的旅游消费意识增强；国家鼓励发展旅游业政策的颁布、企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，更使旅游业获得了前所未有发展前景。世界旅游组织预测，2020年全球旅游总收入将达到2万亿美元，中国将成为第一大旅游目的地国和第四大游客输出入国。

二、项目市场

驻马店天中旅游度假区中的观光、采摘项目、文化休闲项目和养生度假项目，将逐渐成为时尚的旅游项目。观光采摘逐渐为人们所熟识，成为一种新型的外出旅游休闲方式，并与旅游、度假、游览、体育、健身、文化娱乐活动相互结合，由提供单一的观光型旅游资源转向提供观光、采摘与度假为一体的旅游产品开发，形成了一定的市场规模和一批较为完善的旅游资源建设及可观的经济、社会效益。

目前，身边人议论最多的是“都市大逃离”计划，在高山峡谷间，在蓝天白云下，体验一种“采菊东篱下，悠然见南山”的感觉：徘徊在丛林花海之中，看花开花落，云卷云舒，体验一种悠然自得的浪漫与悠闲；亲手摘下一个个诱人的桃子，亲自体验劳动的艰辛与快乐，体验那份收获的喜悦。观光、采摘，让现代人浮躁、喧嚣的心得意回归自然。

随着经济、交通、旅游的快速发展以及现代城市人快速的生活节奏，我国的休闲产业必将迎来一个更加光明的未来。

三、客源市场

1、客源市场特征分析

市场来源：八成以上为驻马店当地居民，其次为周边城市游客。

市场出行：而在交通工具的选择上，半数的游客选择自驾到中转站或景区。

市场偏好：参与性较高的采摘、亲水等活动是游客最喜欢的项目，而游客最希望看到的是能够代表当地文化特征的旅游产品。

市场行为：新假日制度的影响、有车族的快速增长，使旅游消费呈现短途多次的特征，车程3小时以内的短途旅游目的地是主要的旅游选择。

市场类型：目前前往驿城区西部山区旅游的游客基本都是观光、休闲型旅游。

2、主要客源市场分析

驻马店市：近年来，驻马店市发展迅速。2003—2008年，居民收入保持持续快速增长。人口也保持了增长状态，2007年，驻马店市常住人口764万人，实际人口约844万人；至2020年，驻马店常住人口和外来人口总量将达990万人。

中原城市群：以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河等城市，现有人口约3950万人。

武汉城市圈：以武汉为核心，包括黄石、黄冈、鄂州、咸宁、孝感、仙桃、潜江、天门7个城市，人口数量占到湖北省人口总量的51.6%，GDP占到湖北省的60%以上。

河南省其它城市：包括信阳、南阳、周口、济源、商丘、三门峡、濮阳、鹤壁、安阳等地，人口众多，旅游消费潜力大。

3、专项市场分析

随着人民生活水平的提高，休闲旅游方式也发生了相应的变化，未来项目的主要专项市场将集中在自驾车、家庭休闲市场、高端度假旅游市场、商务会议市场和康体养生市场。

4、市场分析结论

规划区紧邻驿城区，通过完善驿城区的旅游、商务、休闲、文化等功能配套及农业、相关加工业、第三产业配套，可有效吸引驻马店的居民、游客、企事业单位等。

规划区属于大伏牛山生态旅游区的一部分，处于豫南“无障碍旅游圈”中通过旅游合作，可吸引伏牛山、豫南地区的顺途游客。

根据现状及市场耦合度分析，应以驻马店市、中原城市群、武汉城市圈、河南省其它城市的居民、顺途游客为核心客源市场。

应以多样化的旅游产品，挖掘市场需求潜力、引领旅游市场消费，提升旅游区的吸引力、竞争力、营利性。规划区适宜开发的旅游产品包括文化体验旅游产品、休闲度假旅游产品、商务会议旅游产品、康体养生旅游产品、自驾游旅游产品等。

四、市场开发策略

稳固基础客源市场，重点开拓周边客源市场，渗透和培育其他市场，稳定推进客源市场开发进程。

提升项目的主题定位，建立和维护营销主体形象，导入CIS，以鲜明的主题、亲切的形象赢得市场，提高旅游产品的知名度和美誉度。

建立完善的市场资讯系统，注重市场调研与分析，细分目标市场，研究各细分市场的行为模式，及时掌握市场需求及其变化，有针对性地推出时尚旅游产品。

建立健全立体式的销售渠道和高效畅通的分销网络，建立一支训练有素的销售队伍。

五、公共关系

作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：

·平面媒体广告

为了强化度假区在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。

·电视媒体广告

不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对生态度假、养生度假的品牌意识。

·广播广告

在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低，然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。

·互联网广告

是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。

·户外广告

在市区的繁华地段和京珠高速、沪陕高速、京广铁路等地树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。

此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。

第六部分投资规模

单位：万元

综上，天中旅游度假区的总投资为5.08亿元。其中，近期总投资额19100万元，占总投资额的37.6%，中期总投资额16800万元，占总投资额的33.1%，远期总投资额14900万元，占总投资额的29.3%。

其中旅游项目开发投资为3.68亿元；基础设施、生态保育、管理、营销、节庆活动等投资为1.4亿元。

第七部分投资收益分析

一、旅游收入估算

驻马店天中旅游度假区开发采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。同时，将市场规模预测中的旅游综合收入进行细化，得出每年的旅游经济收益。

注：总人次（接待人次）单位，万人次；人均花费单位，元；收入单位，亿元。

由上表可知，市场规模预测部分关于旅游总收入的预测较为保守，具体到过夜和非过夜人次的区分之后，进行细化的换算，得到的数据更加符合实际情况一些。近期，到2013年，驻马店天中旅游度假区旅游收入可突破4.3亿元；到2016年的中期收益可达到7.6亿元；远期，2020年将达到23.7亿元。

二、旅游产出测算

1、年利润：旅游项目的平均收益率按总收入的50%计算，则2016年末利润为------7.56×50%=37800万元。

2、折旧及税收：本规划将旅游项目的平均运营周期定为10年，除去日常维护费用，年折旧率按照10%计算，则每年的折旧费为：1.68×10%=1680万元。（自身在中期投资总额约为1.68亿元）。

规划营业税按照5%计，所得税按10%计，则总税收为：7.56×5%+3.78×10%=7560万元。

3、年净收益：经过以上计算得到旅游区的年净收益为：37800—7560—1680=28560万元。

三、分析结论

经过分析，中期项目完成后，每年净收益约为2.86亿元，将获得很好的投资回报。同时，发展旅游业还具有增加农村剩余劳动力就业、提高当地百姓收入水平和生活水平、促使生态环境恢复及保护、提升驿城区知名度和美誉度、促进社会主义精神文明建设等众多的社会、环境效益。

第八部分风险分析与对策

一、政策风险

风险：用地政策风险和大规模开发康体养生项目的政策风险，同时，国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能给运营带来一定的风险。

对策：驻马店天中旅游度假区属于生态旅游开发，其土地性质现状属于集体用地，经营涉及到了生态旅游、农业采摘等项目，未涉及大规模土地开发和房地产建设的问题，部分康体休闲建筑虽为底层建筑，但采用的是酒店式经营，不属于产权别墅范畴，未来的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营策略。

二、市场风险

市场风险：康体休闲建筑的未来市场开发，主要依托于度假区内其他项目的建设经营情况、游客数量和市场推广度。

对策：对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境、便利的交通优势、良好的政府形象，而且体现在其旅游、观光和住宿结合独特的“生态园”的概念。此外，还需要继续以生态旅游环境作为依托，充分利用“湖泊+桃+旅游+房地产”的资源整合优势提升项目的含金量，加大对周边景区的合作与协调，提高项目产品的市场竞争力，规避市场无序竞争可能引发的风险。

三、行业风险

风险：旅游业进入壁垒期，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益、旅游业管理、旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距。

对策：我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达114天，特别是小长假的增多，大大推动国内旅游业特别是短途旅游业的发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大的国内旅游市场国，发展潜力巨大。

第九部分可行性研究结论

一、可行性研究

（一）技术可行性分析

本规划基于实地考察和地形勘测，通过分析景区开发条件和市场情况分析，了解并分析当地旅游发展的基础和现状，并进一步作出了必要的市场预测，以确定未来景区旅游发展的总体定位，提出了相应的规划布局和项目策划。在此基础上，提出与之配套的基础设施建设，并提出了必要的土地利用方案，投资估算等，作出了必要的财务分析和评价。

故此，从技术分析方面来看，本规划遵循了由基础条件分析入手，经过必要的产品设置，提出与之相对应的开发建设方案，并通过必要的技术指标验证，具有必要的技术可行性。

（二）经济可行性分析

本规划的设置是在市场分析的基础之上，分析了解了当地整体经济环境和各细分市场的具体情况，提出必要的市场预测数据。同时，充分考虑所设置项目的市场感应度和规模，确保景区的良性运行。

故此，从经济可行性的角度来看，本规划注重整体经济环境的分析和居民消费水平的分析，并在此基础上作出了必要的分析，做出了必要的投资估算及收益分析，以确保其在经济方面的可行性。

（三）政策可行性分析

本规划严格按照国家森林公园、风景区及国家旅游度假区评定标准，各项指标符合相关标准的规定，并在此基础上，考虑与之相对应的项目、产品设定，制定与之相对应的市场开发策略，以实现景区在符合国家标准下的可持续发展。

故此，从相关政策可行性的角度来看，本规划符合相关的政策法律，并能够获得与之相对应的政策支持，并具备争取某些优惠的潜力，在政策支持方面是可行的。

二、研究结论

驻马店天中旅度假区依托万亩桃园、龙泉湖、长寿山等资源，开发以“生态度假、养生度假、会议度假、休闲度假“等系列产品为重点，以观光旅游、乡村旅游、山地旅游为辅助的度假主题产品，符合目前旅游市场对度假、对会议、对乡村、对运动等旅游的需求，旅游市场前景非常好。

通过对项目的综合分析、论证，本项目建设不但可行，而且能获得较显着的直接经济效益，同时社会效益、生态效益也很显着，项目建设势在必行。

为实现上述目标，我们希望能与有实力的企业和投资商以投资、融资、参股、控股、包装上市等多种方式合作，上市公司通过增加项目增发股票即可获得投资资金和经济效益。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/665775eb2379168884868762caaedd3382c4b5d1.html