最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
发布时间：2024-04-19 21:49:05 来源：文档文库
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最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。概括的说,土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2）扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％，速算扣除数为0;(2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％;（3增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％,速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％.
三、确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款.实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；(2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1）和（2项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1和(2）项合计的10%以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定
对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算.
举例如下:某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租,10栋待售。每栋地价14。8万元,登记、过户手续费0。2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0。5万元(能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5％，教育费附加征收率3％.问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14。8＋0。2＋50×80＝5200(万元
